مهمترین گزارش ها برای تحلیل فروش. الگوی تجزیه و تحلیل فروش و سود در یک شرکت روشهای تحلیل ساختاری فروش

فصل اول. ویژگی های رویکرد تطبیقی

رویکرد مقایسه ای برای ارزیابی املاک و مستغلات بر اساس اطلاعات مربوط به معاملات اخیر با املاک مشابه در بازار و مقایسه اموال در حال ارزش گذاری با آنالوگ است.

پیش نیاز اولیه برای اعمال یک رویکرد مقایسه ای در ارزیابی املاک، وجود یک بازار توسعه یافته املاک و مستغلات است. توسعه ناکافی این بازار و همچنین تخصصی بودن ملک مورد ارزشیابی یا دارای مزایای استثنایی یا بارهایی است که وضعیت عمومی بازار را منعکس نمی کند، استفاده از این رویکرد را نامناسب می کند.

رویکرد مقایسه ای مبتنی بر سه اصل اساسی ارزش گذاری املاک است: عرضه و تقاضا، جایگزینی و مشارکت. بر اساس این اصول ارزیابی املاک و مستغلات، رویکرد مقایسه ای از طیفی از روش های کمی و کیفی برای جداسازی عناصر مقایسه و اندازه گیری تعدیل در داده های بازار املاک قابل مقایسه برای مدل سازی ارزش ملک مورد ارزیابی استفاده می کند.

اصل اساسی رویکرد مقایسه ای برای ارزیابی املاک، اصل جایگزینی است، که بیان می کند که اگر چندین ملک مشابه در بازار وجود داشته باشد، یک سرمایه گذار منطقی بیش از مبلغی که برای خرید املاک و مستغلات با مصارف مشابه هزینه می کند، پرداخت نخواهد کرد. .

بیایید مراحل اصلی ارزیابی املاک و مستغلات را با استفاده از رویکرد مقایسه ای در نظر بگیریم.

مرحله 1. وضعیت و روند توسعه بازار املاک و به ویژه بخشی که این ملک به آن تعلق دارد مورد بررسی قرار می گیرد. املاک و مستغلات که بیشترین مقایسه با ملک مورد ارزیابی را دارند و نسبتاً اخیراً فروخته شده اند شناسایی می شوند.

مرحله 2. اطلاعات مربوط به اشیاء آنالوگ جمع آوری و تأیید می شود. اطلاعات جمع آوری شده تجزیه و تحلیل می شود و هر شی آنالوگ با شی مورد ارزیابی مقایسه می شود.

مرحله 3. برای در نظر گرفتن تفاوت های شناسایی شده در ویژگی های قیمت گذاری اشیاء مقایسه شده، تغییراتی در قیمت فروش آنالوگ های قابل مقایسه انجام می شود.

مرحله 4. قیمت های تعدیل شده املاک آنالوگ مورد توافق قرار می گیرد و ارزش بازار نهایی ملک بر اساس رویکرد مقایسه ای به دست می آید.

در مرحله اول، تقسیم بازار ضروری است، به عنوان مثال. تقسیم بازار به بخش هایی که دارای موضوعات و موضوعات مشابه هستند.

اشیاء مشابه توسط:

* هدف استفاده؛

* کیفیت؛

* حقوق منتقل شده؛

* مکان؛

* مشخصات فیزیکی

موضوعات مشابه توسط:

* پرداخت بدهی؛

* فرصت های تامین مالی؛

* انگیزه سرمایه گذاری

املاک قابل مقایسه باید متعلق به همان بخش بازار املاک و مستغلات باشد و معاملات با آنها باید در شرایط معمول برای این بخش انجام شود:

* دوره بازپرداخت؛

* استقلال موضوع معامله؛

* انگیزه سرمایه گذاری

به طور خاص، نکات زیر نیاز به نظارت دارند.

دوره نوردهی زمانی است که شی در بازار است. مدت زمان قرار گرفتن در معرض برای بخش های مختلف بازار متفاوت است و تا حد زیادی به کیفیت اشیا بستگی دارد. به عنوان مثال، در مسکو، متوسط دوره قرار گرفتن در معرض آپارتمان های مسکونی تقریبا یک ماه، برای ساختمان های اداری - از یک و نیم تا سه ماه است. اگر شی در یک دوره زمانی بسیار کوتاهتر از دوره استاندارد نمایشگاه فروخته شد، این نشان دهنده قیمت کمتر از ارزش گذاری شده است. اگر شی در بازار بسیار طولانی تر از دوره استاندارد قرار گرفتن بود، بنابراین، قیمت متورم می شود. در هر دو مورد، معامله برای بخش بازار معمول نیست و نباید قابل مقایسه در نظر گرفته شود.

استقلال موضوع معامله به این معنی است که معاملات با قیمت بازار منعقد نمی شود و از داده های مربوط به آنها نمی توان برای مقایسه استفاده کرد اگر خریدار و فروشنده:

* مرتبط هستند

* نمایندگان هلدینگ و یک شرکت تابعه مستقل هستند.

* وابستگی متقابل و منافع متقابل متفاوتی دارند.

* معاملات با اشیایی که دارای وثیقه یا سایر تعهدات هستند انجام می شود.

* در فروش اموال افراد متوفی شرکت کنید.

* به منظور جلوگیری از توقیف اموال رهنی و غیره به خرید و فروش می پردازد.

انگیزه سرمایه گذاری با موارد زیر تعیین می شود:

* انگیزه های مشابه سرمایه گذاران؛

* بهترین و کارآمدترین استفاده مشابه از امکانات؛

* درجه فرسودگی ساختمان.

به عنوان مثال، خرید یک ساختمان برای سازماندهی یک دفتر نمی تواند به عنوان آنالوگ استفاده شود، اگر ساختمان به عنوان هتل استفاده شود، زیرا جریان های مورد انتظار درآمد و هزینه متفاوت خواهد بود.

شیئی که درجه ساییدگی آن بیش از 80 درصد باشد را نمی توان با توجه به مشخصات آن بدون تعمیر اساسی استفاده کرد. بنابراین خرید ساختمانی با فرسودگی بیش از 80 درصد با انگیزه متفاوتی نسبت به خرید ساختمانی با فرسودگی کمتر صورت می گیرد. در مورد اول، این به عنوان یک قاعده، خرید حقوق برای ساخت یک مرکز جدید است.

معیارهای اصلی برای انتخاب اشیاء قابل مقایسه (آنالوگ):

1) حقوق مالکیت املاک و مستغلات؛

2) شرایط تامین مالی؛

3) شرایط و زمان فروش.

4) مکان؛

5) خصوصیات فیزیکی

1) حقوق مالکیت

تعدیل عنوان چیزی بیش از تفاوت بین اجاره بازار و اجاره قرارداد نیست، زیرا عنوان کامل توسط اجاره بازار و تامین مالی جاری موجود تعیین می شود.

2) شرایط تامین مالی معامله.

در صورت وجود شرایط غیرمعمول تامین مالی برای خرید و فروش ملک ملکی (مثلاً در مورد تامین مالی کامل)، تجزیه و تحلیل کامل مورد نیاز است که در نتیجه اصلاح مناسبی در قیمت این معامله انجام شود. .

3) شرایط فروش و زمان فروش.

از آنجایی که محاسبه تعدیل شرایط تامین مالی و مالیات حقوق و محدودیت های قانونی منتقل شده و نیز شرایط فروش دشوار است، بهتر است در صورت امکان این گونه معاملات را برای تحلیل و مقایسه در نظر نگیرید. در غیر این صورت، ابتدا تنظیمات مربوط به این ویژگی ها انجام می شود.

زمان فروش یکی از عناصر اصلی مقایسه فروش قابل مقایسه است. برای تعدیل این ویژگی در قیمت فروش ملک آنالوگ، لازم است روند تغییرات قیمت در بازار املاک در طول زمان را بدانیم.

4) مکان یک عنصر ضروری در مقایسه فروش قابل مقایسه است، زیرا تأثیر بسزایی در ارزش ملک مورد ارزیابی دارد.

5) مشخصات ظاهری ملک - اندازه، نوع و کیفیت مصالح، وضعیت و درجه فرسودگی ملک و سایر مشخصات که اصلاح می شوند.

واحدهای مقایسه

از آنجایی که اشیاء در اندازه و تعداد واحدهای موجود در آنها متفاوت هستند، هنگام مقایسه اشیاء فروخته شده با شی مورد ارزشیابی، مشکلات بزرگ اجتناب ناپذیر است و لازم است داده های موجود را به یک مخرج مشترک کاهش دهیم که می تواند یک واحد فیزیکی باشد. به عنوان مثال، قیمت هر 1 متر مربع) یا یک قیمت اقتصادی.

واحدهای مقایسه متفاوتی در بخش های مختلف بازار املاک و مستغلات استفاده می شود.

واحدهای مقایسه زمین:

* قیمت در هر هکتار؛

* قیمت هر 100 متر مربع؛

* قیمت هر متر مربع

واحدهای مقایسه مناطق ساخته شده:

* قیمت هر 1 متر مربع مساحت کل.

* قیمت برای 1 متر جلو;

* قیمت هر 1 متر مربع از زمین خالص مورد اجاره.

* قیمت هر متر مکعب.

ضریب ناخالص اجاره یا نسبت کل سرمایه را می توان به عنوان یک واحد مقایسه اقتصادی در هنگام ارزیابی پروژه ها بر اساس نسبت درآمد و قیمت فروش استفاده کرد.

فصل دوم. طبقه بندی و ماهیت اصلاحات

طبقه بندی اصلاحیه های معرفی شده بر اساس در نظر گرفتن روش های مختلف محاسبه و انجام تنظیمات برای تفاوت بین شی مورد ارزیابی و یک آنالوگ قابل مقایسه است که در شکل 1.1 منعکس شده است.

تعدیل درصد با ضرب قیمت فروش شی مشابه یا واحد مقایسه آن در یک ضریب انجام می شود که منعکس کننده درجه تفاوت در ویژگی های شی مشابه و شی مورد ارزشیابی است. اگر شی با ارزش بهتر از یک آنالوگ قابل مقایسه باشد، یک عامل افزایشی به قیمت دومی اضافه می شود، اگر بدتر باشد، یک عامل کاهشی اضافه می شود.

برای مثال، تنظیمات درصدی شامل تنظیمات مکان، فرسودگی و زمان فروش است.

تعدیل هزینه:

الف) تعدیل های پولی انجام شده در واحد مقایسه (1 هکتار، واحد تراکم، 100 متر مربع) قیمت شی آنالوگ فروخته شده را به میزان معینی تغییر می دهد، که در تفاوت در ویژگی های شی آنالوگ و مقدار آن تخمین زده می شود. شیء در حال ارزش گذاری اگر شیء ارزش گذاری شده بهتر از آنالوگ قابل مقایسه باشد، اصلاحیه مثبت انجام می شود.

تعدیل های پولی انجام شده در واحد مقایسه شامل تعدیل ویژگی های کیفی و همچنین تعدیلات محاسبه شده با روش های آماری است.

ب) تعدیل های پولی انجام شده روی قیمت شی آنالوگ فروخته شده به طور کلی آن را با مقدار معینی تغییر می دهد، که در تفاوت در ویژگی های شی آنالوگ و شی مورد ارزیابی تخمین زده می شود.

تعدیل های پولی انجام شده در قیمت یک شی آنالوگ فروخته شده به طور کلی باید شامل تنظیماتی برای وجود یا عدم وجود پیشرفت های اضافی (توسعه انبارها، پارکینگ ها و غیره) باشد.

محاسبه و اصلاحات

برای محاسبه و انجام اصلاحات از روش های مختلفی استفاده می شود که از جمله آنها می توان به موارد زیر اشاره کرد:

* روش های مبتنی بر تجزیه و تحلیل فروش زوجی؛

* روش های کارشناسی محاسبه و اصلاحات؛

* روش های آماری

روش فروش زوجی

فروش جفتی به معنای فروش دو شی است که در حالت ایده آل کپی دقیق یکدیگر هستند، به استثنای یک پارامتر (مثلاً مکان) که وجود آن تفاوت قیمت این اشیاء را توضیح می دهد. این روش به شما امکان می دهد یک تنظیم برای مشخصه فوق الذکر محاسبه کنید و از آن برای تنظیم قیمت فروش یک شی آنالوگ قابل مقایسه با شی مورد ارزیابی با این پارامتر استفاده کنید.

استفاده محدود از این روش با پیچیدگی انتخاب اشیاء برای فروش جفتی، جستجو و پردازش حجم زیادی از اطلاعات توضیح داده می شود.

به عنوان مثال، قیمت معاملات خرید و فروش برای سه آپارتمان مشابه (مقایسه) مشخص است که دو مورد از آنها در مرکز شهر و یکی در حومه - در مایکودوک (جدول 1.1) واقع شده است.

جدول 1.1 داده های اولیه در مورد معاملات خرید و فروش آپارتمان

هنگام تنظیم قیمت خرید و فروش 1 متر مربع از مساحت کل برای اشیاء مورد مقایسه برای تعیین هزینه هر واحد سطح آپارتمان ارزیابی شده در مایکودوک، لازم است در نظر گرفته شود که دو ویژگی (عنصر) ارائه شده از مقایسه افزودنی هستند، یعنی هیچ تاثیر متقابلی ندارند بنابراین، تنظیمات را می توان به هر ترتیب مستقل انجام داد.

توجیه برای تعدیل

1. مکان. ما یک جفت فروش قابل مقایسه را انتخاب می کنیم - I و III، که فقط در یک عنصر مقایسه - مکان متفاوت است (وضعیت آپارتمان ها یکسان است). مقدار تعدیل خواهد بود:

600 تومان - 800 دلار = - 200 دلار

2. وضعیت آپارتمان ها. ما یک جفت فروش قابل مقایسه را انتخاب می کنیم - II و III، که فقط در یک عنصر مقایسه - شرایط متفاوت هستند (موقعیت آپارتمان ها یکسان است). مقدار تعدیل خواهد بود:

960 تومان - 800 USD = 160 USD

پس از تعیین مقادیر تعدیل برای فروش مقایسه شده، جدولی از تعدیل ها را تهیه می کنیم، تنظیمات مناسب را انجام می دهیم و در نهایت ارزش قیمت های فروش تعدیل شده را برای سه فروش مقایسه شده تعیین می کنیم (جدول 1.2).

بنابراین، قیمت های خرید و فروش تعدیل شده برای املاک قابل مقایسه نشان می دهد که هزینه 1 متر مربع از مساحت کل آپارتمان ارزیابی شده در مایکودوک 760 دلار است. اجازه دهید در مورد معرفی مقادیر تعدیل مثبت و منفی توضیحاتی ارائه کنیم. بنابراین، برای فروش آپارتمان های II و III، واقع در مرکز شهر، تنظیمات منفی (-200 USD) انجام شد. این با کمک منفی به هزینه یک آپارتمان واقع در مرکز شهر و "انتقال" مشروط آن به Maykuduk، جایی که آپارتمان مورد ارزیابی ما واقع شده است، از پیش تعیین شده است.

تعدیل های مثبت (+160 دلار) برای فروش I و III با "انتقال" این آپارتمان ها از وضعیت "بد نیست" به حالت "خوب" که آپارتمان مورد ارزیابی ما در آن قرار دارد، از پیش تعیین شده است.

جدول 1.2. جدول تنظیم

خصوصیات (عناصر) مقایسه	شی در حال ارزیابی	فروش I	فروش، II	فروش III
قیمت، USD/m2
مکان	مایکودوک	مایکودوک
تنظیم برای مکان
وضعیت آپارتمان ها		بد نیست		بد نیست
تنظیم برای وضعیت آپارتمان ها
تنظیم نهایی
تنظیم شده است
قیمت های فروش، c.u.

روشهای تخصصی محاسبه و اصلاحات.

اساس روش‌های خبره برای محاسبه و انجام تنظیمات، معمولاً درصد، نظر ذهنی یک ارزیاب خبره در مورد این است که شی ارزش‌گذاری شده چقدر بدتر یا بهتر از یک آنالوگ قابل مقایسه است.

اجازه دهید مقدار شی ارزیابی شده را به عنوان X نشان دهیم و قیمت فروش یک آنالوگ قابل مقایسه را برابر با 1.0 در نظر بگیریم، سپس:

اگر یک شی 15٪ بهتر از یک آنالوگ باشد، قیمت آنالوگ باید به همان 15٪ افزایش یابد:

X=1.0 + 15% *1.0 =1.0*(1+0.15)= 1.15;

اگر شیء ارزش گذاری شده 15٪ بدتر از آنالوگ خود باشد، قیمت آنالوگ کاهش می یابد:

X = 1.0-15% * 1.0 = 1.0 * (1.0-0.15) = 0.85.

3. یک آنالوگ 15٪ بهتر از شی ارزش گذاری شده است، پس قیمت آنالوگ باید کاهش یابد:

1.0 = X + 15%*X = X*(1 +0.15)، X = 0.87.

4. یک آنالوگ 15٪ بدتر از شی با ارزش است، پس قیمت آنالوگ باید افزایش یابد:

1.0 = X-15%*X=X*(1.0-0.15)، X= I: 0.85 = 1.18.

روش‌های تخصصی محاسبه و تعدیل معمولاً زمانی مورد استفاده قرار می‌گیرند که امکان محاسبه تعدیل‌های پولی به اندازه کافی دقیق وجود نداشته باشد، اما اطلاعات بازار در مورد درصد تفاوت وجود دارد.

روش های آماری برای محاسبه اصلاحات.

ماهیت روش تحلیل همبستگی-رگرسیون رسمی کردن مجاز رابطه بین تغییرات قیمت اشیاء املاک و تغییر در هر یک از ویژگی های آن است.

این روش کار فشرده است و استفاده از آن نیازمند یک بازار املاک و مستغلات نسبتاً توسعه یافته است، زیرا این روش شامل تجزیه و تحلیل تعداد زیادی از نمونه های نماینده از پایگاه داده است.

مثال. توالی انجام اصلاحات و به دست آوردن نتیجه اصلاح شده.

1. اصلاحات درصد همیشه ابتدا انجام می شود - به هر قیمت فروش قابل مقایسه قبلی که قبلاً تنظیم شده است.

2. اصلاحات پولی انجام می شود، ترتیب انجام آنها مهم نیست.

در برخی موارد، تعدیل‌های پولی روی قیمت کل آنالوگ باید قبل از بهره انجام شود. به عنوان مثال، اگر شرایط تامین مالی یا تعدیل مالکیت به عنوان تعدیلات پولی مطلق محاسبه شود، ابتدا برای تعدیل قیمت های همتا اعمال می شود.

مثال. لازم است قیمت آنالوگ با مساحت 1000 متر مربع و به قیمت 500000 تومان به فروش می رسد تنظیم شود. ترتیب انجام اصلاحات و به دست آوردن هزینه نهایی در جدول ارائه شده است. 1.3.

قیمت تعدیل نسبی فروش

جدول 1.3.

عناصر مقایسه	مقدار اصلاحات معقول معرفی شده، %	بیان پولی اصلاحات، قیمت تعدیل شده، c.u.
قیمت فروش آنالوگ اصلاحیه مالکیت منتقل شده قیمت تعدیل شده
تعدیل شرایط تامین مالی قیمت تعدیل شده
اصلاح شرایط فروش قیمت تعدیل شده
تعدیل برای تغییرات در شرایط اقتصادی قیمت تعدیل شده
تصحیح برای مکان قیمت تعدیل شده
تنظیم پوشیدن قیمت تعدیل شده
تعدیل برای بهبودهای اضافی (پولی به قیمت کل) قیمت تعدیل شده
تنظیم مقیاس (تعدیل پولی به واحد مقایسه)
هزینه کل

ارزیابی بر اساس نسبت درآمد و قیمت فروش

در این مورد از واحدهای مقایسه استفاده می شود.

1. ضریب اجاره ناخالص (GRM).

2. نسبت سرمایه عمومی (GCR).

ضریب ناخالص اجاره نسبت قیمت فروش به درآمد ناخالص بالقوه (PVI) یا درآمد ناخالص واقعی (AGI) است.

برای استفاده از VRM باید:

الف) درآمد ناخالص (واقعی) بازار تولید شده توسط شی را برآورد کنید.

ب) نسبت درآمد ناخالص (واقعی) را به قیمت فروش برای فروش قابل مقایسه آنالوگ تعیین کنید.

ج) درآمد ناخالص (واقعی) از شی ارزش‌گذاری شده را در مقدار متوسط (متوسط وزنی) GRM برای آنالوگ‌ها ضرب کنید.

قیمت احتمالی فروش ملک مورد ارزیابی با استفاده از فرمول محاسبه می شود

Tsob = PVD0 * VRMa = PVD0 *[ (Tia: PVDia)]: t، (1.1)

جایی که، تسوب، قیمت احتمالی فروش ملک مورد ارزیابی است.

PVDo - درآمد ناخالص (واقعی) از شی با ارزش.

VRMa - میانگین ضرب‌کننده اجاره ناخالص بر اساس آنالوگ‌ها؛

Tsia قیمت فروش آنالوگ قابل مقایسه i-th;

PVDia - درآمد ناخالص بالقوه I-امین آنالوگ قابل مقایسه؛

مثال. ارزیابی ملک با LDPE در 150000 تومان ضروری است. بانک داده حاوی اطلاعات مربوط به آنالوگ های اخیراً فروخته شده است (جدول 1.4).

جدول 1.4.

محاسبه ضریب اجاره ناخالص

BRM (میانگین نسبت به آنالوگ ها) = 5 (5 + 5.43 + 4.8) : 3.

تسوب = 150000 تومان * 5 = 750000 تومان

VRM برای امکانات رفاهی یا سایر تفاوت‌های بین دارایی موضوع و آنالوگ‌های قابل مقایسه تنظیم نشده است، زیرا محاسبه آن بر اساس پرداخت‌های واقعی اجاره و قیمت‌های فروش است که قبلاً این تفاوت‌ها را در نظر می‌گیرد.

روش بسیار ساده است، اما دارای معایب زیر است:

* فقط در شرایط یک بازار توسعه یافته و فعال املاک و مستغلات قابل استفاده است.

* به طور کامل تفاوت در خطرات یا نرخ بازده سرمایه بین موضوع ارزیابی و مشابه مشابه آن را در نظر نمی گیرد.

* همچنین تفاوت احتمالی در درآمد خالص عملیاتی اشیاء مقایسه شده را در نظر نمی گیرد.

نسبت کل سرمایه

مراحل اصلی محاسبه هزینه یک شی:

1) انتخاب فروش قابل مقایسه (از جمله از نظر ریسک و درآمد) در یک بخش معین از بازار املاک و مستغلات.

2) نسبت کلی متوسط سرمایه (ACC) توسط نسبت درآمد خالص عملیاتی (NOI) یک آنالوگ قابل مقایسه به قیمت فروش آن تعیین می شود:

KKap=((HCHOia:Tsia)]:m، (1.2)

که در آن Kcap نسبت کل سرمایه است.

NOR/d - درآمد خالص عملیاتی i-امین آنالوگ قابل مقایسه؛

Cia قیمت فروش i-امین آنالوگ قابل مقایسه است.

t تعداد آنالوگ های انتخاب شده است.

Tsob = CHOD0 * Kcap = CHOD0 * [ (CHODia:Tsia)]: t، (1.3)

که در آن NOR درآمد خالص عملیاتی از شی ارزیابی شده است.

مثال. ملکی با NPV پیش بینی شده 50000 دلار ارزیابی می شود. (جدول 1.5).

جدول 1.5

اطلاعات در مورد معاملات خرید و فروش

آنالوگ های A و C را نمی توان برای محاسبات استفاده کرد، زیرا اولی دارای مقدار NPV است که با این شاخص برای شی مورد ارزش قابل مقایسه نیست و دومی دارای درآمد مشخص شده برای سال قبل است.

قیمت احتمالی فروش ملک مورد ارزیابی برابر با:

تسوب = 50000 دلار: 0.08 = 625000 دلار

فصل سوم. تجزیه و تحلیل نتایج به دست آمده و نتیجه گیری نهایی در مورد قیمت احتمالی شی با استفاده از رویکرد مقایسه ای

مرحله نهایی رویکرد مقایسه ای، تجزیه و تحلیل محاسبات انجام شده برای به دست آوردن ارزش نهایی ارزش شی مورد ارزیابی است. در این مورد لازم است:

1. داده های فروش قابل مقایسه مورد استفاده برای محاسبه و مقادیر تعدیل شده آنها را به دقت بررسی کنید.

2. با محاسبه میانگین موزون (میانگین حسابی) ارزش های تعدیل شده فروش قابل مقایسه را تطبیق دهید.

بیشترین وزن به مقادیر قیمت تعدیل شده آنالوگ های منتخب که تعداد و مقدار اصلاحات کمتری برای آنها ارائه شده است، اختصاص می یابد. به عبارت دیگر، بیشترین وزن هنگام توافق بر روی نتایج تنظیمات به آنالوگ هایی داده می شود که بیشترین مقایسه را با شی مورد ارزیابی دارند.

همچنین امکان محاسبه کمیت هایی مانند حالت و میانه وجود دارد. محاسبه مقدار میانگین حسابی در صورتی توجیه می شود که:

* تعداد آنالوگ های انتخاب شده حداقل است.

*قیمت های تعدیل شده آنها بسیار نزدیک است. میانگین وزنی محاسبه شده توسط ارزیاب در بیشتر موارد قیمت نهایی فروش احتمالی شی ارزیابی شده است که می تواند در محدوده های قابل قبول در هر مورد خاص گرد شود.

مثال. تجزیه و تحلیل سه فروش قابل مقایسه، تعدیل های بعدی و "وزن دهی" امکان رسیدن به قیمت نهایی 532000 دلار را فراهم کرد. (جدول 1.6).

جدول 1.6.

نمایش قیمت نهایی

اشیاء آنالوگ	تنظیم شده است قیمت، دلار آمریکا



میانگین حسابی

میانگین وزنی
نهایی

تمرین استفاده از رویکرد مقایسه ای

مثال. برآورد هزینه یک خانه تابستانی که مساحت کل آن 60 متر مربع است ضروری است. این کلبه دارای چهار اتاق و آب روان است. مساحت زمین باغی که ویلا در آن قرار دارد 12 هکتار است. اطلاعاتی در مورد معاملات خرید و فروش پنج شیء مقایسه شده در منطقه حومه شهر مورد بررسی وجود دارد (جدول 1.7). اگرچه برای شرایط قزاقستان، گزینه محاسبه مالی خرید املاک و مستغلات در قالب وام مسکن به خریدار توسط فروشنده هنوز عملاً غیرقابل قبول است، با این وجود، برای مثال گویا مورد بررسی، چنین گزینه محاسبه مالی را مشروط به معرفی می کنیم. دو شیء مقایسه شده - III و V. در عین حال، مقادیر بیش از حد برآورد شده در جدول 1.8 قیمت فروش برای این دو شیء مقایسه شده (7 مکعب برای شیء III و 5.6 مکعب برای شیء V) با توجه به تعیین شد. به الگوریتم تعدیل مورد بحث در بالا مطابق با شرایط تسویه مالی بین فروشنده و خریدار (کم بیان نرخ بهره محاسبه شده نسبت به بازار).

قبل از تعیین مقدار تعدیل قیمت فروش برای اشیاء مورد مقایسه، لازم است واحد مقایسه تعیین شود. قیمت فروش اشیاء مقایسه شده را نمی توان به عنوان یک واحد مقایسه در نظر گرفت، زیرا مساحت کل خانه برای این اشیاء در محدوده نسبتاً گسترده ای متفاوت است - 45-70 متر مربع. به عنوان واحد مقایسه، قیمت فروش 1 متر مربع را انتخاب می کنیم که مقادیر تخمینی آن برای اشیاء مقایسه شده در جدول 1.8 ارائه شده است.

اکنون می توانید به ترتیب مقادیر مقادیر تنظیم را تعیین کنید، در حالی که ترتیب چهار عنصر مقایسه اول را رعایت کنید.

1. حقوق مالکیت منتقل شده. وضعیت حقوقی برای همه اشیاء مقایسه شده یکسان است و با شی مورد ارزیابی مطابقت دارد. هیچ تعدیل قیمت فروش وجود ندارد.

2. شرایط محاسبه مالی تحصیل املاک. برای III و V اشیاء مقایسه - شرایط غیر بازار (قیمت ها متورم هستند). ما تعدیل مناسب قیمت فروش 1 متر مربع را برای این اشیاء انجام می دهیم: -0.155 هزار تنگه. - شی III; -0.102 هزار تنگه. - V شی.

3. شرایط فروش. هیچ انحرافی از خلوص معاملات برای همه اشیاء قابل مقایسه وجود ندارد. تعدیل وجود ندارد. "

4. پویایی معاملات در بازار (تاریخ فروش). برای تعیین مقدار تعدیل برای عامل زمان، یک جفت فروش مقایسه شده را انتخاب می کنیم: IV و V. در این حالت، برای شیء مقایسه شده V، قیمت فروش تعدیل شده برای عنصر مقایسه قبلی 0.688 هزار تنگه گرفته می شود:

(0,885 - 0,688): 0,688 * 100% = 28,6%.

جدول 1.7.

اطلاعات معاملات خرید و فروش ویلا در منطقه مورد نظر

مشخصه	برای شی مورد ارزیابی	داده های مربوط به اشیاء مقایسه شده
				شی III
قیمت فروش هزار تنگه مساحت خانه متر مربع
پویایی معامله (تاریخ فروش)					2 هفته پیش
حقوق مالکیت

شرایط فروش	بازار	بازار	بازار	بازار	بازار	بازار
مالی	بازار	بازار	بازار	غیر بازاری (قیمت 7 هزار تنگه خیلی بالاست.	بازار	غیر بازاری (قیمت بسیار بالا است
استفاده شده برای
ساخت و ساز مواد
محوطه باغ
طرح، بافت
تعداد اتاق ها
حمل و نقل در دسترس بودن		بهتر از شی ارزیابی شده	مشابه شی مورد ارزیابی		مشابه شی مورد ارزیابی	مشابه شی مورد ارزیابی
لوله کشی

بنابراین، در طول سال قیمت فروش 1 متر مربع از این نوع املاک 28.6 درصد افزایش یافت. با پیش‌بینی رشد قیمت با استفاده از بهره ساده، طی شش ماه قیمت 14.3 درصد افزایش یافت. بر این اساس، قیمت فروش 1 متر مربع را برای اشیاء مقایسه شده I، II و V تنظیم می کنیم. قیمت‌های تعدیل‌شده پس از چهارمین عنصر مقایسه، مبنایی برای تعدیل‌های مستقل بیشتر است.

مشخصات فیزیکی. تمام اشیاء مقایسه شده و شی ارزیابی شده خانه های آجری هستند که نیازی به تعدیل قیمت فروش برای مصالح ساختمانی مورد استفاده ندارند. در عین حال، ترکیبی از اندازه زمین باغ و تعداد اتاق ها در لیست ارائه شده از اشیاء مقایسه شده دو گونه است:

1) 12 هکتار و 4 اتاق.

2) 6 هکتار و 3 اتاق. مقدار تنظیم برای این ویژگی های فیزیکی را می توان با انتخاب یک جفت شیء مقایسه شده، به عنوان مثال، II و III - 0.084 هزار تنگه تعیین کرد. (0.915 - 0.831).

مقدار تنظیم برای دسترسی حمل و نقل از یک جفت شیء مقایسه شده I و II - 0.088 هزار تنگه تعیین می شود. (1.003 - 0.915). تعدیل قیمت فروش شی I با کم کردن این مقدار پول انجام می شود، زیرا دسترسی حمل و نقل به این شی بهتر از شی مورد ارزیابی است.

میزان تعدیل قیمت‌های فروش بر اساس وجود عرضه آب از یک جفت شیء مقایسه شده III و IV - 0.054 هزار تنگه تعیین می‌شود. (0.885 - 0.831). تعدیل قیمت‌های فروش اشیاء I، II و III مثبت است، زیرا شی با ارزش دارای آب جاری است.

بنابراین، تنظیمات برای تمام ویژگی های فیزیکی در نظر گرفته شده است، که به ما امکان می دهد ارزش نهایی قیمت های فروش تعدیل شده را برای 1 متر مربع از مساحت کل تعیین کنیم.

با توجه به مثال ارائه شده، قیمت فروش تعدیل شده 1 متر مربع از کل مساحت ویلا در منطقه مورد نظر 0.969 هزار تنگه است. سپس ارزش بازار ویلا ارزیابی شده 58.14 هزار تنگه خواهد بود. (60 * 0.969).

مقادیر نهایی قیمت‌های فروش تعدیل‌شده اشیاء مقایسه‌شده در مثال ما مطابقت دارند (جدول 1.8). با این حال، چنین تطابقی ضروری نیست، و علاوه بر این، ممکن است مواردی وجود داشته باشد که قیمت های تنظیم شده برای همه اشیاء مقایسه شده متفاوت باشد. در این راستا قاعده زیر برای انتخاب ارزش قیمت فروش تعدیل شده فرموله می شود: به عنوان مبنای ارزش بازار کالای ارزش گذاری شده، قیمت فروش تعدیل شده نهایی شی (یا اشیاء) مقایسه شده انتخاب می شود که برای آن یکی مقدار کل مطلق تنظیمات یا تعداد تنظیمات حداقل است. این قاعده بر اساس پیش‌فرض نظری کفایت قیمت فروش یک شی تنظیم می‌شود که از نظر تمام ویژگی‌های مورد نظر با ارزش بازار شی مورد ارزیابی مشابه است.

ماهیت یک ساختار مدیریتی خطی (سلسله مراتبی) این است که تأثیرات کنترلی روی یک شی فقط توسط یک شخص غالب - مدیری که اطلاعات رسمی را فقط از طریق خود دریافت می کند - منتقل می شود.

ساختارهای مدیریت سازمانی

ساختار عملکردی (شکل 2) به عنوان یک نتیجه اجتناب ناپذیر از پیچیدگی فزاینده فرآیند مدیریت توسعه یافته است. ویژگی ساختار عملکردی این است که اگرچه وحدت فرماندهی حفظ می شود ...

ساختارهای مدیریت سازمانی

پدر سازه های تقسیمی جنرال موتورز است، اگرچه اولین توسعه مفهوم و آغاز اجرای ساختارهای مدیریتی بخش به دهه 20 برمی گردد و اوج استفاده صنعتی از آنها در دهه 60 تا 70 رخ داد.

جهت گیری های اصلی برای توسعه رویکرد موقعیتی در مدیریت گمرک

فعالیت ماموران گمرک در شرایط مدرن با نیاز به حل موقعیت های مختلفی که دائماً پیش می آید همراه است.

ایجاد ارتباطات میان فرهنگی در شرکت های بین المللی

توسعه یک رویکرد فرآیندی برای مدیریت در بخش های خدمات فدرال آتش نشانی

از دیدگاه منطق انسانی، مجموعه ای از اقدامات برای اطمینان از ایمنی آتش سوزی شرکت ها و شهرک ها یک خدمت است، اما تفاوت آن در این است که شناسایی مصرف کننده این سرویس بسیار دشوار است.

مدیریت موقعیت

در میان آموزه های «ترکیبی» در مورد مدیریت، نظریه های موقعیتی جایگاه برجسته ای را به خود اختصاص می دهند. ماهیت این نظریه ها این است که نتایج اقدامات مدیریتی یکسان در موقعیت های مختلف می تواند بسیار متفاوت از یکدیگر باشد...

رویکرد استراتژیک به مدیریت سازمانی

رویکرد استراتژیک به مدیریت راه حل ایده آلی برای عملکرد بیشتر یک سازمان نیست و ویژگی ها و معایب خاص خود را دارد. مدیریت استراتژیک نمی تواند توصیف دقیقی از ...

روش تجزیه و تحلیل فروش مقایسه ای مستقیم (از این پس به عنوان روش تجزیه و تحلیل فروش نامیده می شود) شامل تجزیه و تحلیل معاملات خرید و فروش واقعی اشیاء املاک و مستغلات و مقایسه اشیایی است که ضربه ها بر روی آنها انجام شده است با شی املاکی که ارزش گذاری شده است.

روش ارزیابی املاک و مستغلات بر اساس اصل جایگزینی است، که بیان می کند که خریدار ملکی را خریداری نخواهد کرد اگر ارزش آن بیشتر از هزینه خرید ملک مشابه در بازار باشد که دارای همان مطلوبیت باشد. بنابراین، فرض بر این است که قیمت‌هایی که با آن معاملات خرید و فروش در بازار املاک و مستغلات برای یک شی مشابه یا مشابه با شی مورد ارزش‌گذاری انجام شده است، ارزش بازار آن را نشان می‌دهد.

هنگام استفاده از روش تجزیه و تحلیل فروش، ارزیاب املاک قابل مقایسه را شبیه سازی می کند که اخیراً در بخش مربوطه در بازار املاک فروخته شده اند و قیمت را برای تفاوت هایی که بین املاک ارزیابی شده و قابل مقایسه وجود دارد، تعدیل می کند. این رویه قیمت فروش هر ملک قابل مقایسه را به گونه‌ای تعیین می‌کند که گویی دارای همان ویژگی‌های اولیه دارایی موضوع هنگام فروش است. قیمت‌های تعدیل‌شده برای املاک قابل مقایسه به ارزیاب اجازه می‌دهد تا در مورد ارزش بازار ملک مورد ارزیابی نتیجه‌گیری کند.

روش تحلیل مقایسه ای مستقیم فروش را گاهی رویکرد بازار یا روش اطلاعات بازار می نامند. این بیشتر در بخش های توسعه یافته بازار املاک و مستغلات مانند بازار مسکن کاربرد دارد.

فناوری برای اجرای روش تحلیل مقایسه ای فروش.

اغلب، ارزیابان هنگام اجرای روش تحلیل فروش از فناوری زیر استفاده می کنند: در مرحله اول، فروش اخیر اشیاء قابل مقایسه در بازار مربوطه را شناسایی می کنند. در مرحله دوم، صحت اطلاعات مربوط به معاملات تأیید می شود. در مرحله سوم، با در نظر گرفتن تفاوت بین شی با ارزش و هر یک از اشیاء قابل مقایسه، تغییراتی در قیمت اشیاء قابل مقایسه انجام می شود. اجازه دهید به طور خلاصه به هر یک از مراحل ارزیابی نگاهی بیندازیم.

مرحله 1: فروش اخیر املاک قابل مقایسه در بازار مربوطه را شناسایی کنید.

منابع اطلاعاتی در مورد فروش اخیر املاک مشابه می تواند بایگانی خود ارزیاب، بانک های داده بنگاه های املاک، بانک های داده دفاتر اسناد رسمی، آژانس های منطقه ای کمیته املاک دولتی، جایی که معاملات فروش ثبت شده است و ثبت نام صاحبان املاک و مستغلات باشد. نگهداری می شود، انتشارات در مجلات در مورد معاملات انجام شده خرید و فروش املاک و مستغلات و منابع دیگر.

هنگام تجزیه و تحلیل فروش اخیر املاک و مستغلات، باید مطمئن شوید که ملک قابل مقایسه دارای همان قدمت فیزیکی، همان قطعه زمین زیر ملک، شرایط مالی یکسان معامله و غیره است.

مرحله 2. بررسی اطلاعات تراکنش.

داده‌های تراکنش جمع‌آوری‌شده توسط یک ارزیاب باید توسط فروشنده، خریدار یا کارگزار (ارزیابی‌کننده) که معامله را همراهی کرده است تأیید و تأیید شود. تأیید قیمت معامله برای تأیید قیمت واقعی معامله ضروری است، زیرا اغلب در بازار "ثانویه" اتفاق می افتد که یک مقدار (کمتر) در قرارداد خرید و فروش ذکر شده است، اما قیمت واقعی معامله نشان داده نمی شود، اما، به عنوان یک قاعده، بسیار بالاتر است. کاهش ارزش معامله در قرارداد خرید و فروش با مقدار زیاد وظیفه دولتی و نرخ های قابل توجه مالیات بر دارایی توضیح داده شده است. مشکل «دوبرابر قیمت» مشکل دولت است. در برخی از کشورها، این مشکل حل می شود، به عنوان مثال، با ارائه یک قانون قانونی که بر اساس آن مقامات شهرداری دارای حق اولویت برای خرید املاک و مستغلات ارائه شده برای فروش هستند. اگر مقامات شهرداری متوجه شوند که خرید و فروش ملکی با قیمتی بسیار کمتر از قیمت بازار انجام می شود، تصمیم می گیرند شهرداری این ملک را با این قیمت کاهش یافته خریداری کند.

به ویژه ضروری است که قیمت ها برای معاملات خرید و فروش زمانی که بین دو طرف با منافع نزدیک به هم مرتبط هستند بررسی شود: به عنوان مثال، بین اقوام، بین شرکت های مادر و شرکت های تابعه و غیره.

مرحله 3: ایجاد تعدیل در قیمت برای در نظر گرفتن تفاوت بین ملک مورد ارزیابی و هر یک از املاک قابل مقایسه.

ارزیاب متخصص قیمت یک شی قابل مقایسه را تا حدی اصلاح می کند که شیء ارزش گذاری شده با کالای قابل مقایسه متفاوت باشد. این تعدیلات به منظور تعیین قیمتی انجام می شود که یک ملک قابل مقایسه در صورتی که دارای ویژگی های یکسانی با ملک مورد ارزیابی باشد، به فروش برسد.

در فرآیند تعدیل قیمت‌های واقعی فروش املاک قابل مقایسه، تعدیل‌هایی از ملک قابل مقایسه با ملک موضوع انجام می‌شود. در این صورت، ارزیاب کارشناس باید به این سوال پاسخ دهد: «اگر ملکی که دارای همان مشخصات ملک مورد ارزیابی باشد، به چه قیمتی فروخته می‌شود؟» به عنوان مثال، اگر یک ساختمان مسکونی قابل مقایسه در یک منطقه شهری کم خطرتر از نظر زیست محیطی نسبت به ساختمان مسکونی موضوع قرار داشته باشد و این تفاوت در شرایط محیطی در بازار 10000 دلار ارزیابی شود، در این صورت قیمت واقعی فروش آن باید 10000 دلار کاهش یابد شیء قابل مقایسه نسبت به چیزی که ارزش گذاری می شود پایین تر است، قیمت واقعی فروش اولی باید به مقداری افزایش یابد که در صورت داشتن ویژگی های بالاتر از شی مورد ارزیابی، به قیمت آن فروخته می شد.

ویژگی انجام اصلاحات این است که تفاوت در ویژگی های اشیاء از دیدگاه یک خریدار معمولی ارزیابی می شود. بنابراین، اصلاح برای هر مشخصه لزوماً به اندازه ای که صرف ایجاد (یا حذف) این ویژگی شده است، هزینه ندارد. به عنوان مثال، هزینه نقاشی یک خانه تابستانی تقریباً 1000 دلار بود، اما خانه روستایی به طور قابل توجهی در نتیجه این نقاشی متحول شد و یک خریدار معمولی حاضر است 2000 دلار برای این نقاشی بپردازد 2000 دلار باشد.

روشهای تعیین مقدار تصحیح.

راه های اصلی برای تعیین میزان تعدیل، تجزیه و تحلیل فروش زوجی، تحلیل رگرسیون و محاسبه بهای تمام شده کالایی است که برای آن تعدیل لازم است.

روش معیار فروش(CAP) روشی برای تخمین ارزش یک ملک با مقایسه فروش اخیر املاک قابل مقایسه با دارایی موضوع پس از انجام تنظیمات مناسب برای در نظر گرفتن تفاوت بین آنهاست.

الگوریتم روش

فروش اخیر املاک قابل مقایسه در بازار مربوطه مشخص شده است.
بررسی اطلاعات تراکنش
تعدیل ارزش املاک قابل مقایسه

قانون تعدیل: فقط مورد قابل مقایسه بر اساس اصل مشارکت تنظیم می شود. اگر شیء قابل مقایسه به نحوی نسبت به چیزی که ارزش گذاری می شود برتری داشته باشد، قیمت فروش واقعی آن باید به میزان سهم این برتری کاهش یابد و بالعکس.

میز تنظیم قیمت تنظیم شده = 97000 دلار

روشهای تعیین اصلاحات

فروش زوجی، فروش دو ملک است که تقریباً یکسان هستند، به جز یک تفاوت که ارزیاب برای انجام تعدیل سعی در ارزیابی آن دارد.

مثال. با در نظر گرفتن داده‌های موجود برای ارزیاب برای فروش زوج، تعدیل وجود یک استخر شنا را تخمین بزنید:
جدول تصحیح

اشیاء	قیمت فروش
	جفت 1	زوج 2	جفت 3	جفت 4	جفت 5
ملک با استخر شنا	85000	94000	88000	91000	91000
ملک بدون استخر	69000	78500	72750	75000	72500
تفاوت	16000	15500	15250	16000	16500

ترتیب ردیف:
15250 - 15500 - 16000 - 16000 - 16500. مقدار متوسط - 15850.
مقدار مودال (اغلب یافت شده) Mo = 16000 است.
مقدار میانه (مقدار در وسط ردیف) Me = 16000 است.
(نتیجه گیری باید تحلیلی باشد نه ریاضی.)
تنظیم استخر - 16000 دلار

مشکل به عنوان مثال
یک ملک قابل مقایسه دارای آسانسور حمل و نقل است. این ملک به قیمت 90000 تومان فروخته شد. در ملک در حال ارزیابی آسانسور وجود ندارد. تعدیل وجود آسانسور و ارزش ملک مورد ارزیابی را در صورت وجود داده در مورد پنج فروش جفتی تعیین کنید (اشیاء موجود در هر یک از این جفت ها با یک ویژگی با یکدیگر متفاوت هستند که تأثیر آن بر ارزش شی باید تعیین شود):

تنظیم را می توان به سه شکل اصلی انجام داد:

از نظر پولی؛
در درصد؛
در گروه عمومی

تعدیل نقدی مبلغی است که از قیمت فروش هر ملک قابل مقایسه اضافه یا کم می شود.
تعدیل درصد زمانی استفاده می شود که تعیین مقادیر مطلق دشوار باشد، اما داده های بازار نشان می دهد که درصد اختلاف وجود دارد.

علاوه بر این، 2 نوع حسابداری برای تعدیل درصد وجود دارد:

مستقل، زمانی که هر ویژگی متمایز مستقل از دیگری در نظر گرفته شود.
تعدیل درصد تجمعی، زمانی که هر مشخصه تعدیل شده با در نظر گرفتن وجود سایر ویژگی های متمایز در نظر گرفته می شود.

مثال. هزینه شی را با در نظر گرفتن شرایط زیر تنظیم کنید.
موسسه آمریکایی ارزیابی املاک و مستغلات روش اصلاح زیر را پیشنهاد می کند:
1. حقوق مالکیت منتقل شده. این اصلاحیه تفاوت در مجموعه حقوق منتقل شده در معامله را در نظر می گیرد.
جدول تصحیح

مشخصه	املاک فروخته شده قابل مقایسه	تصحیح مستقل (+،-)	تصحیح تجمعی (MULTIPLICATION)
قیمت	100000 دلار
تاریخ	2 ماه پیش	-4%	0,96
مکان	5 درصد بهتر از مورد ارزیابی شده است	+5%	1,05
امکانات	10 درصد بهتره	-10%	0,9
ایالت	5% بدتر	+5%	1,05
اکولوژی	2 درصد بهتره	-5%	0,96
اصلاحیه کلی		-9%	0,905
تنظیم شده است
هزینه شی		91000	90500

2. شرایط مالی. این اصلاحیه تفاوت در شرایط تامین مالی معامله (پرداخت نقدی، انتقال، استفاده از وجوه قرض گرفته شده، ثبت وام مسکن، استفاده از وام رهنی و غیره) را در نظر می گیرد.
3. شرایط فروش. ارتباط بین فروشنده و خریدار و تخفیف های احتمالی در قیمت فروش را در نظر می گیرد.
4. زمان. تغییرات بازار را از زمان فروش قابل مقایسه تا تاریخ ارزش گذاری در نظر می گیرد.
5. مکان. تنظیمات مربوط به محل فروش قابل مقایسه و دارایی موضوع را در نظر می گیرد.
6. مشخصات فیزیکی. هر گونه تفاوت در ویژگی های فیزیکی باید هنگام ارزیابی در نظر گرفته شود.

نوع سوم اصلاحیه گروه بندی عمومی است. در یک بازار فعال که در آن تعداد فروش کافی برای مطالعه گسترش قیمت بازار یافت می شود استفاده می شود.

مثال. سه فروش آپارتمان قابل مقایسه شناسایی شد. همه آنها دقیقاً مشابه موضوع ارزیابی هستند.
تصحیح با روش گروه بندی عمومی.
جدول تصحیح

شی قابل مقایسه	قیمت فروش	کیفیت در مقایسه با شی مورد ارزیابی
آپارتمان 1 آپارتمان 2 آپارتمان 3	98000 100000 96000	کمی بدتر بهتر است بدتر

فاصله بین قیمت ها کمتر از 1 درصد است. هزینه آپارتمان 98000 تومان می باشد.

با توجه به تنوع گسترده اشیاء املاک و مستغلات، اگر قابل مقایسه باشند، لازم است داده های اصلی را به یک مخرج مشترک برسانیم.

مثال. ملک مورد ارزیابی یک ساختمان مسکونی 22 طبقه با 672 آپارتمان است که از این تعداد 176 آپارتمان فاقد ایوان می باشد. یک شیء قابل مقایسه همان خانه است، اما همه آن دارای آپارتمان با لجیا است.

مقایسه را می توان از طریق ویژگی های فیزیکی 1 متر مربع یا از طریق ویژگی های اقتصادی - هزینه یک ایوان انجام داد.

بخش های مختلف بازار املاک و مستغلات از واحدهای مقایسه متفاوتی استفاده می کنند.

به عنوان مثال، در بازار فروش زمین واحدهای زیر وجود دارد:

قیمت برای 100 متر مربع;
قیمت هر 1 هکتار؛
قیمت برای 1 قطعه ساخته شده؛
قیمت برای 1 متر جلویی (در امتداد جاده یا ساحل)؛
قیمت هر واحد تراکم ساختمان

هنگام تجزیه و تحلیل مناطق ساخته شده، می توان از ویژگی های زیر استفاده کرد:

قیمت هر 1 متر مربع؛
قیمت هر 1 متر مربع از منطقه اجاره ای؛
قیمت به ازای هر 1 متر مربع حجم ساخت و ساز؛
قیمت هر اتاق یا آپارتمان؛
قیمت به ازای هر واحد تولید درآمد (استادیوم - به ازای هر صندلی، گاراژ - به ازای هر فضای پارکینگ).

مثال. شی ساختمان مسکونی 50 آپارتمانی (یکسان)
جدول تصحیح

ترتیب ردیف:
24000 - 25000 - 25000. مقدار معین Mo = 25000. مقدار متوسط Me - 25000. مقدار میانگین = 24607.

نکته مهم در استفاده از روش SAP هماهنگی نتایج مقایسه اموال مورد ارزیابی است. میانگین گیری حسابی داده های به دست آمده در ارزیابی مجاز نمی باشد.

روش پذیرفته شده بررسی هر نتیجه و قضاوت در مورد میزان قابل مقایسه بودن آن با نتیجه مورد ارزیابی است.

املاک و مستغلات هرچه تعداد و میزان اصلاحات انجام شده کمتر باشد، این فروش در فرآیند تایید نهایی وزن بیشتری دارد.

ارزش نهایی بیانگر قضاوتی است که توسط ارزیاب بر اساس تجزیه و تحلیل تمام اطلاعات موجود انجام می شود.

اخیراً در عمل ارزیابی، در صورت وجود داده های کافی، از روش های تحلیل رگرسیون استفاده می شود. هنگام استفاده از آن، ارائه ارزیابی نهایی در محدوده ای از مقادیر قابل قبول است.

بررسی آنتی اسپم:

باشه

رویکرد مقایسه ای (بازار).برای ارزیابی املاک و مستغلات - مجموعه ای از روش ها برای تخمین ارزش املاک، بر اساس مقایسه موضوع ارزیابی با اشیاء مشابه که اطلاعات مربوط به قیمت معاملات با آنها در دسترس است.

رویکرد مقایسه ای برای ارزیابی املاک و مستغلات بر اساس اطلاعات مربوط به معاملات اخیر با املاک مشابه در بازار و مقایسه اموال در حال ارزش گذاری با آنالوگ است. پیش نیاز اولیه برای اعمال یک رویکرد مقایسه ای در ارزیابی املاک، وجود یک بازار توسعه یافته املاک و مستغلات است.

معیارهای اصلی برای انتخاب اشیاء قابل مقایسه (آنالوگ) مالکیت املاک و مستغلات، شرایط تامین مالی معامله، شرایط و زمان فروش (پیشنهاد)، محل ملک، مشخصات فیزیکی ملک مورد ارزیابی است.

شرایط اعمال رویکرد مقایسه ای در ارزیابی املاک و مستغلات:

شیء نباید منحصر به فرد باشد.

اطلاعات باید جامع باشد، از جمله شرایط معاملات؛

عوامل موثر بر قیمت آنالوگ های قابل مقایسه ملک مورد ارزیابی باید قابل مقایسه باشند.

مراحل رویکرد تطبیقی:

تحقیق بازار - تجزیه و تحلیل وضعیت و روند بازار و به ویژه بخشی که شی ارزیابی شده به آن تعلق دارد انجام می شود. اشیای املاک و مستغلات شناسایی شده‌اند که با آنچه ارزش‌گذاری شده است قابل مقایسه هستند و نسبتاً اخیراً فروخته شده‌اند.

2. جمع آوری و تایید صحت اطلاعات در مورد مشابه املاک و مستغلات ارائه شده برای فروش یا اخیرا فروخته شده. مقایسه اشیاء آنالوگ با شی مورد ارزیابی ارزیاب تا حد امکان اطلاعات مربوط به فروش املاک مشابه را جمع آوری می کند. منابع اطلاعاتی ممکن است شامل: ثبت نام مالک، اطلاعات همکاران، سوابق رسمی و آمار باشد. هنگام جمع آوری اطلاعات، ارزیاب باید از کامل بودن و عینیت آن اطمینان داشته باشد. اطلاعات مربوط به هزینه 1 متر مربع باید وجود داشته باشد. متر مساحت شیء، تاریخ معامله، محل شیء، شرایط معامله و سایر شاخص هایی که ارزیاب لازم بداند. ارزیاب باید مطمئن باشد که معامله بین دو طرف مستقل صورت گرفته و قیمت پرداختی تحت تأثیر هیچ عاملی از جمله روابط نزدیک بین طرفین قرار نگرفته است. علاوه بر این، ارزیاب باید شرایطی را که بر اساس آن توافقات در مورد میزان فروش ملک یا اجاره انجام شده است، بررسی کند و این ارزش ها را با اطلاعات بازار در این مورد مقایسه کند. اجاره برای یک ساختمان جدید، به عنوان مثال، در بازار املاک و مستغلات ممکن است شاخص خوبی باشد، اما معامله بین شرکای متعهد یا بستگان چنین نیست.

3. تنظیمات موقت. اغلب اوقات، ارزیاب اطلاعاتی در مورد معاملاتی دارد که چندین سال پیش رخ داده است. در یک اقتصاد با تورم بالا، برای انجام تنظیمات ریاضی یا کیفی هنگام تجزیه و تحلیل داده ها، باید تاریخ دقیق معامله را بدانید.

4. تعدیل قیمت های فروش آنالوگ های منتخب مطابق با تفاوت های موضوع ارزیابی. در عمل واقعی، یافتن املاک کاملاً مشابه از نظر اندازه، مکان، سن، طراحی، چیدمان و سایر پارامترها دشوار است. در این شرایط، ارزیاب باید از این منظر به مشکل برخورد کند که هرگونه اطلاعات بهتر از بی اطلاعی است. ارزیاب بر اساس ماهیت آن و بر اساس تجربه خود، تفاوت بین اشیاء مستغلات مقایسه شده را تعیین و آنها را به صورت هزینه بیان می کند. ارزیاب این تفاوت ها را در محل اشیاء، میزان سایش آنها پیدا می کند و در بسیاری از عوامل دیگر تفاوت ها را تعیین می کند.

تعدیل هزینه:

الف) اصلاحات مطلق،با اضافه شدن به واحد مقایسه، قیمت شی آنالوگ فروخته شده را با مقدار معینی تغییر دهید، که بر اساس تفاوت در ویژگی های شی آنالوگ و شی مورد ارزیابی تخمین زده می شود. اگر شی ارزش‌گذاری شده بهتر از آنالوگ قابل مقایسه باشد، تعدیل مثبت انجام می‌شود، اگر بدتر باشد، تعدیل منفی انجام می‌شود.

ب) تعدیل های پولی، که به قیمت شیء آنالوگ فروخته شده به عنوان یک کل اضافه شده است، آن را با مقدار مشخصی تغییر دهید، که در آن تفاوت در ویژگی ها تخمین زده می شود.

اصلاحات درصدیبا ضرب قیمت فروش شی مشابه یا واحد مقایسه آن در ضریبی وارد می شوند که منعکس کننده درجه تفاوت در ویژگی های شی مشابه و شی مورد ارزیابی است. اگر شی با ارزش بهتر از یک آنالوگ قابل مقایسه باشد، یک عامل افزایشی به قیمت دومی اضافه می شود، اگر بدتر باشد، یک عامل کاهشی اضافه می شود.

اجازه دهید مقدار شی مورد ارزش گذاری = X;

هزینه شی فروخته شده = 1.0 (100%).

اگر یک شی 15٪ بهتر از آنالوگ خود باشد، قیمت آنالوگ باید 15٪ افزایش یابد.

X = (1.0 + 0.15) * 1 = 1.15.

اگر یک شی 15٪ بدتر از آنالوگ خود باشد، قیمت آنالوگ باید 15٪ کاهش یابد.

X = (1.0 - 0.15) * 1 = 0.85.

اگر یک آنالوگ 15٪ بهتر از شی ارزش گذاری شده باشد، قیمت آنالوگ باید کاهش یابد

1.0 = (1.0 + 0.15) * X; .

اگر یک آنالوگ 15٪ بدتر از شیء ارزش گذاری شده باشد، قیمت آنالوگ باید افزایش یابد

1.0 = (1.0 - 0.15) * X;
.

روش های تعدیل خبره زمانی استفاده می شود که امکان تعدیل پولی وجود نداشته باشد.

5. تعیین ارزش یک شی ارزیابی املاک و مستغلات با توافق بر سر قیمت های تعدیل شده اشیاء مشابه. موضوع مقایسه داده‌ها بین دو شی مستغلات مقایسه شده مستلزم توجه ویژه است، زیرا علیرغم شباهت پارامترهای مختلف ملک مورد ارزیابی و مشابه بازار، می‌توان به نتیجه نادرستی در مورد ارزش رسید. ارزیاب باید اندازه ملک مورد ارزیابی، سن آن و سایر عوامل را با عوامل مشابه دارایی های مشابه مقایسه کند، در شرایط ارزشی تعدیل کند و آنها را در تجزیه و تحلیل بیشتر در نظر بگیرد.

رویکرد مقایسه ای شامل دو روش اصلی است: روش تحلیل مقایسه ای مستقیم فروش و روش ضریب اجاره ناخالص. رایج ترین روش ارزش گذاری در گروه رویکرد مقایسه ای، روش مقایسه فروش مستقیم است. این روش شامل تجزیه و تحلیل معاملات خرید و فروش واقعی املاک و مقایسه اشیایی است که این معاملات برای آنها انجام شده است با ملک مورد ارزیابی. این روش ارزیابی املاک مبتنی بر اصل جایگزینی است که بیان می‌کند که خریدار ملکی را نمی‌خرد اگر ارزش آن از هزینه خرید ملک مشابه در بازاری که دارای همان مطلوبیت است بیشتر باشد. بنابراین، فرض بر این است که قیمت‌هایی که با آن معاملات خرید و فروش در بازار املاک و مستغلات برای یک شی مشابه یا مشابه با شی مورد ارزش‌گذاری انجام شده است، ارزش بازار آن را نشان می‌دهد.

هنگام استفاده از روش تجزیه و تحلیل فروش مقایسه ای مستقیم، ارزیاب املاک قابل مقایسه ای را که اخیراً در بخش مربوطه در بازار املاک فروخته شده است تجزیه و تحلیل می کند و قیمت را برای تفاوت هایی که بین املاک ارزیابی شده و قابل مقایسه وجود دارد تعدیل می کند. این رویه قیمت فروش هر ملک قابل مقایسه را به گونه ای تعیین می کند که گویی دارای همان ویژگی های اولیه دارایی موضوع در هنگام فروش است.

یک راه برای تعیین میزان تعدیل برای هر مشخصه، تجزیه و تحلیل فروش زوجی است. این شامل مقایسه و تجزیه و تحلیل چندین جفت فروش قابل مقایسه است. با این حال، فروش منطبق، فروش دو ملک است که تقریباً یکسان هستند، به جز یک مشخصه که یک ارزیاب باید آن را ارزیابی کند تا از آن به عنوان تعدیل قیمت واقعی اموال قابل مقایسه استفاده کند.

به عنوان مثال

اطلاعات زیر در مورد فروش بازار مشخص است:

تعریف کنید:

تنظیم برای تفاوت در منطقه.

تنظیم برای حضور یک باغ.

تنظیم برای حضور گاراژ.

1. برای تعیین تنظیم برای اختلاف مساحت، اشیاء 1 و 3 را با هم مقایسه می کنیم. 55000-44000=11000 ما برای تفاوت مساحت در جدول تنظیم می کنیم. علاوه بر این، اگر شی بهتر از آنالوگ باشد، قیمت آنالوگ باید افزایش یابد، اگر شیء از آنالوگ بدتر باشد، قیمت آنالوگ باید کاهش یابد. از آنجایی که آنالوگ 3 از نظر مساحت بهتر از شی 1 است، تنظیم با علامت (-) همراه است.

2. برای تعیین تنظیم برای حضور گاراژ، اشیاء 1 و 2 را با هم مقایسه می کنیم. 44000-40000=4000. ما برای حضور گاراژ در جدول تنظیم می کنیم. از آنجایی که شی 1 از نظر وجود گاراژ بهتر از آنالوگ 2 است، تنظیم با علامت (-) همراه است.

3. برای تعیین تنظیم برای حضور باغ، اشیاء 2 و 4 را با هم مقایسه می کنیم. 40-39 = 1 تن. ما یک تنظیم برای حضور یک باغ در جدول انجام می دهیم. از آنجایی که شی 1 از نظر وجود باغ بهتر از آنالوگ 4 است، تنظیم با علامت (-) همراه است.

ما کل تنظیمات را برای همه آنالوگ ها محاسبه می کنیم.

ما هزینه شی را با در نظر گرفتن قیمت های تنظیم شده آنالوگ ها تعیین می کنیم.


	قابل ارزشیابی
مساحت، متر 2
تنظیم

تنظیم

تنظیم
قیمت فروش، دلار	29000
تنظیم کل
قیمت تعدیل شده

روش تحلیل مقایسه ای مستقیم بیشتر برای بخش های بالغ بازار املاک و مستغلات مانند بازار مسکن کاربرد دارد.

به عنوان بخشی از رویکرد مقایسه ای برای ارزیابی املاک و مستغلات، از روش ضریب اجاره ناخالص نیز استفاده می شود.

ضریب اجاره ناخالص (GRM) نسبت قیمت فروش به درآمد ناخالص بالقوه یا درآمد واقعی است.

برای استفاده از این روش باید:

برآورد درآمد ناخالص بازار توسط ملک؛

تعیین نسبت درآمد ناخالص حاصل از ارزش گذاری دارایی به قیمت فروش بر اساس فروش قابل مقایسه مشابه.

درآمد ناخالص حاصل از شی ارزش گذاری شده را در مقدار متوسط GRM برای آنالوگ ها ضرب کنید.

قیمت فروش احتمالی با استفاده از فرمول محاسبه می شود

مثال

محاسبه VRM

	قیمت فروش، c.u.
موضوع ارزیابی	1500005,08 =762169*	5+5,43+4,81 = 5,08
		800000/160000 = 5,00
		950000/175000 = 5,43
		650000/135000 = 4,81

نقش GRM را می توان با نسبت کل سرمایه (CCR) انجام داد.

OKC نسبت درآمد خالص عملیاتی به قیمت فروش است.

در این مورد

;

مثال

محاسبه OKC

	قیمت فروش، c.u.
موضوع ارزیابی	375000
			غیر قابل مقایسه

		35000 (سال گذشته)	غیر قابل مقایسه

مزایای روش مقایسه ای:

قیمت نهایی منعکس کننده نظر فروشندگان و خریداران معمولی است.

قیمت فروش منعکس کننده تغییرات در شرایط مالی و تورم است.

توجیه استاتیکی؛

تنظیمات برای تفاوت بین اشیاء مقایسه شده انجام می شود.

استفاده از آن بسیار آسان است و نتایج قابل اعتمادی ارائه می دهد.

معایب روش مقایسه ای:

تفاوت فروش؛

مشکل در جمع آوری اطلاعات در مورد قیمت های فروش عملی.

دشواری جمع آوری اطلاعات در مورد شرایط خاص معامله. ;

وابستگی به فعالیت بازار؛

وابستگی به ثبات بازار؛

مشکل در تطبیق داده ها در مورد فروش متفاوت.

نظریه اقتصادی و مدلسازی ریاضی

روش مقایسه فروش بر اساس اطلاعات مربوط به معاملات اخیر با املاک مشابه در بازار و مقایسه اموال در حال ارزش گذاری با آنالوگ است. پیش نیاز اولیه برای استفاده از روش مقایسه فروش، وجود بازار املاک و مستغلات توسعه یافته است. توسعه ناکافی این بازار و همچنین تخصصی بودن ملک مورد ارزشیابی یا دارای مزایای استثنایی یا بارهایی است که وضعیت عمومی بازار را منعکس نمی کند، استفاده از این رویکرد را نامناسب می کند.

روش تحلیل تطبیقی فروش در ارزش گذاری املاک.

روش مقایسه فروش بر اساس اطلاعات مربوط به معاملات اخیر با املاک مشابه در بازار و مقایسه اموال در حال ارزش گذاری با آنالوگ است.

پیش نیاز اولیه برای استفاده از روش مقایسه فروش، وجود بازار املاک و مستغلات توسعه یافته است. توسعه ناکافی این بازار و همچنین تخصصی بودن ملک مورد ارزشیابی یا دارای مزایای استثنایی یا بارهایی است که وضعیت عمومی بازار را منعکس نمی کند، استفاده از این رویکرد را نامناسب می کند.

بیایید مراحل اصلی ارزیابی املاک را با استفاده از روش مقایسه فروش در نظر بگیریم.

مرحله 1. وضعیت و روند توسعه بازار املاک و مستغلات و به ویژه بخشی که این شی به آن تعلق دارد مورد مطالعه قرار می گیرد. املاک و مستغلات که بیشترین مقایسه با ملک مورد ارزیابی را دارند و نسبتاً اخیراً فروخته شده اند شناسایی می شوند.

مرحله 2. اطلاعات مربوط به اشیاء مشابه جمع آوری و تأیید می شود. اطلاعات جمع آوری شده تجزیه و تحلیل می شود و هر شی مالیاتی با شی مورد ارزیابی مقایسه می شود.

مرحله 4. قیمت های تعدیل شده اشیاء مالیاتی مورد توافق قرار می گیرد و ارزش نهایی ارزش بازار ملک بر اساس رویکرد مقایسه ای استخراج می شود.

دوره قرار گرفتن در معرض زمانی که ملک در بازار است. مدت زمان قرار گرفتن در معرض برای بخش های مختلف بازار متفاوت است و تا حد زیادی به کیفیت اشیا بستگی دارد. به عنوان مثال، در مسکو، متوسط دوره قرار گرفتن در معرض آپارتمان های مسکونی تقریبا یک ماه، برای ساختمان های اداری - از یک و نیم تا سه ماه است. اگر یک شی در مدت زمانی بسیار کوتاهتر از دوره استاندارد نمایشگاه فروخته شود، این نشان دهنده قیمت کمتر از ارزش گذاری شده است. اگر شی در بازار بسیار طولانی تر از دوره استاندارد قرار گرفتن بود، بنابراین، قیمت متورم می شود. در هر دو مورد، معامله برای بخش بازار معمول نیست و نباید قابل مقایسه در نظر گرفته شود.

زیر وابستگی موضوعات معاملهقابل درک است که معاملات با قیمت بازار منعقد نمی شوند و از داده های مربوط به آنها نمی توان برای مقایسه استفاده کرد اگر خریدار و فروشنده:

مرتبط هستند؛

آنها نمایندگان هلدینگ و یک شرکت تابعه مستقل هستند.

وابستگی متقابل و منافع متقابل متفاوتی داشته باشید.

معاملات با اشیایی که دارای وثیقه یا سایر تعهدات هستند انجام می شود.

مشغول فروش اموال اشخاص متوفی؛

برای جلوگیری از بیگانه شدن مال مرهونه و غیره به خرید و فروش می پردازند.

انگیزه سرمایه گذاریتعریف شده:

سرمایه گذاران انگیزه های مشابهی دارند.

مشابه بهترین و کارآمدترین استفاده از امکانات؛

درجه فرسودگی ساختمان.

معیارهای اصلی برای انتخاب اشیاء قابل مقایسه (آنالوگ):

1) حقوق مالکیت منتقل شده.

وجود محدودیت های خاص در مالکیت (عدم حق تصرف در قطعه زمین، وجود حق ارتفاق و ...) به طور عینی ارزش ملک و در نتیجه قیمت فروش را کاهش می دهد. اول از همه، مطابقت حقوق با اموال مورد ارزش گذاری و اشیاء مقایسه مشابه باید در نظر گرفته شود.

2) شرایط تامین مالی معامله.

در شرایط غیر معمول برای تأمین مالی معامله خرید و فروش املاک و مستغلات (به عنوان مثال، در مورد اعتبار کامل، پرداخت معوق، پرداخت های کسری)، قیمتی که معامله در آن انجام می شود تغییر می کند.

3) شرایط فروش و زمان فروش.

از آنجایی که محاسبه تعدیل شرایط تامین مالی و مالیات بر حقوق و محدودیت های قانونی منتقل شده و نیز شرایط فروش دشوار است، بهتر است در صورت امکان این گونه معاملات را برای تحلیل و مقایسه در نظر نگیرید.

4) زمان فروش یکی از عناصر اصلی مقایسه فروش قابل مقایسه است. برای تعدیل این مشخصه در قیمت فروش ملک آنالوگ، لازم است روند تغییرات قیمت در بازار املاک در طول زمان را بدانیم.

5) مکان یک عنصر ضروری برای مقایسه فروش قابل مقایسه است، زیرا تأثیر قابل توجهی بر ارزش ملک مورد ارزیابی دارد. املاک و مستغلات یکسان واقع در مرکز شهر و در حومه شهر اغلب دارای تفاوت در ارزش هستند. این عامل در هنگام انتخاب آنالوگ ها در نظر گرفته می شود و تنظیمات بر اساس این عامل انجام می شود.

و همچنین کارهای دیگری که ممکن است برای شما جالب باشد
46980.		SPP	41 کیلوبایت
	IPP یک جمله پیچیده است که اجزای آن با حروف ربط یا کلمات وابسته، ضمایر نسبی به هم متصل می شوند. بر اساس ارتباط بین بند اصلی و فرعی و آنچه که بند فرعی به آن اشاره می کند، SPP ها به SPP های ساختار تجزیه شده و تقسیم نشده تقسیم می شوند. NGNهای یک ساختار تقسیم نشده یک اتصال شرطی را اجرا می کنند، به عنوان مثال. بند فرعی به یک کلمه در بند اصلی اشاره دارد.
46984.		تمدن قرون وسطی غرب	41.64 کیلوبایت
	از یک تمدن تکه تکه تا یک فضای تاریخی واحد. دین جزء ساختار ساز تمدن قرون وسطایی اروپای غربی است. دستاوردهای اصلی تمدن قرون وسطی اروپای غربی. زندگی جدید ایده امپراتوری تاریخ تمدن قرون وسطی از دو تلاش برای ایجاد امپراتوری جهانی در اروپای غربی خبر دارد.
46986.		توسعه روانکاوی کودک در آثار A. فروید. مکانیسم های دفاع شخصی مفهوم اجتماعی شدن	42 کیلوبایت
	آنا فروید، دختر زیگموند فروید، نظریه و عمل کلاسیک روانکاوی را ادامه داد و توسعه داد. فروید به خاستگاه علاقه روانکاوانه در کودکان اشاره کرد. فروید در مورد ویژگی های رشد کودک: تمایلات جنسی کودک ادیپ و عقده های اختگی. فروید شخصیت را به اجزای پایدار آن تقسیم می کند: ناخودآگاه یا همان، سوپرایگو.
46987.		بندهای فرعی موقعیت های اسمی ثانویه	42 کیلوبایت
	جملات اسنادی به عنوان تعدیل کننده یک کلمه با کاراکتر اسمی عمل می کنند که عموماً به آن مقدم گفته می شود. معمولاً یک بند نسبتی بلافاصله پس از مقدمه خود می آید، اگرچه برخی از انواع ممکن است گاهی اوقات دور باشند.
46988.		زبان داستان	42 کیلوبایت
	موارد زیر به عنوان دلایلی برای تشخیص سبک داستانی آورده شده است: 1 زبان داستان در مفهوم زبان ادبی گنجانده نشده است. 2 چند سبك، باز و فاقد ويژگي‌هاي خاصي است كه در كل زبان داستان ذاتي باشد. 3 زبان داستان کارکرد زیبایی شناختی خاصی دارد که در استفاده بسیار خاص از ابزارهای زبانی بیان می شود. زبان داستان و زبان ادبی مفاهیمی یکسان نیستند. به زبان داستان...

مهمترین گزارش ها برای تحلیل فروش. الگوی تجزیه و تحلیل فروش و سود در یک شرکت روشهای تحلیل ساختاری فروش

فصل اول. ویژگی های رویکرد تطبیقی

و همچنین کارهای دیگری که ممکن است برای شما جالب باشد