Dem Dokument zufolge wird der Bau aller Einrichtungen des Bauträgers abgeschlossen sein, einschließlich der Wohnkomplexe Laikovo und Lesoberezhny.

Laut der offiziellen Website des Fonds zum Schutz der Rechte der Bürger – Teilnehmer am gemeinsamen Bau, werden laut Fahrplan im August die Regierung der Region Moskau und der Fonds eine Vereinbarung über die Bereitstellung von 3 Milliarden Rubel aus dem Fonds treffen Der Haushalt der Region wird dem Fonds zugeführt, weitere 3 Milliarden werden aus dem Reservefonds der Regierung der Russischen Föderation bereitgestellt.

Mit diesen Mitteln werden vorrangige Maßnahmen finanziert, um den Bau der Häuser und Infrastruktur der Urban Group bis Ende 2018 abzuschließen. Sie werden insbesondere zur Finanzierung von Ingenieur- und technischen Gutachten sowie der Prüfung von Entwurfs- und Kostenvoranschlagsunterlagen verwendet, die für den Beginn der Bauarbeiten erforderlich sind.

Alle Häuser und Infrastruktureinrichtungen sollen je nach aktuellem Stand ihrer Baubereitschaft bis Ende 2022 in Betrieb genommen werden, heißt es in dem Bericht.

Die im Fahrplan vorgesehene Finanzierungslücke für den Bau von Häusern soll mit Mitteln aus dem Bundeshaushalt und dem Regionalhaushalt der Region Moskau geschlossen werden. Darüber hinaus wird die Region die notwendigen Mittel bereitstellen, um den Bau von Schulen, Kindergärten und anderer Infrastruktur abzuschließen.

Eine wichtige Neuigkeit ist die Entscheidung, den City-Event-Wohnkomplex „Laikovo“ (14 Häuser, Bild oben) und den Wohnkomplex Lesoberezhny (15 Häuser, Bild unten) fertigzustellen. Nach Angaben des ERZ-Portals haben die Behörden der Region Moskau und die Führung des Fonds zum Schutz der Aktionäre aufgrund der geringen Bereitschaft der technischen Infrastruktur dieser Wohnkomplexe und des Abschlusses der Bauarbeiten bis vor kurzem eine andere Option in Betracht gezogen zur Unterstützung der betroffenen Gesellschafter dieser Wohnanlagen durch Bereitstellung von Barzahlungen.

Aktionäre aller problematischen Objekte des bankrotten Konzerns richteten einen offenen Brief an die Staatsoberhäupter.

Es erfordert eine schnellere und effizientere Lösung der noch nicht abgeschlossenen Bauarbeiten von Urban Group-Projekten. Darüber hinaus sind die Aktionäre besorgt über die Frage, wer und wie sie die Zinsen „für Hypothekendarlehen und Zwangsmietwohnungen“ sowie das für den gemeinsamen Bau ausgegebene Mutterschaftskapital entschädigen soll.

Menschen, die vorgekaufte Wohnungen in unvollendeten Gebäuden verloren haben, fordern den Präsidenten, die Regierung, die Staatsduma und die Strafverfolgungsbehörden auf, dem langfristigen Bau des bankrotten Bauträgers ein Ende zu setzen.

Ein offener Brief der Aktionäre der Urban Group, dessen Text in der Redaktion des ERP-Portals verfügbar ist, wurde von Vertretern der Co-Investoren aller problematischen Wohnkomplexe der Urban Group unterzeichnet: Vidny Gorod, Laikovo, Lesoberezhny, Mitino O2, Opalikha O3, Sonnensystem "

In dem Schreiben fordern die betroffenen Aktionäre eine schnellere und effektivere Lösung der Baulückensituation. Sie sind insbesondere besorgt darüber, wer und wie sie die Zinsen „für Hypothekendarlehen und Zwangsvermietung von Wohnungen“ und das Mutterschaftskapital, das für den Bau von Wohngemeinschaften ausgegeben wird, entschädigen soll.

Wie aus dem Brief hervorgeht, wurden unter den Aktionären der Urban Group mehr als 70 % der Verkäufe im Rahmen von Hypothekenprogrammen der größten Banken des Landes abgewickelt, und in den meisten Fällen wurde Mutterschaftskapital verwendet. Die Verfasser des Briefes sind auch mit den neuen angekündigten Fristen für die Fertigstellung der meisten Häuser („plus 2–4 Jahre gegenüber den ursprünglichen Fristen“) unzufrieden.

Die Verfasser des Schreibens fordern den Präsidenten und die Regierung auf, „eine unabhängige öffentliche Studie über die Situation im Zusammenhang mit der Insolvenz des Unternehmens Urban Group durchzuführen und die Ergebnisse von Prüfungen, Berechnungen und finanziellen Begründungen für die Fertigstellung aller Wohngebäude der Urban Group bekannt zu geben.“ Um maximale Transparenz und die Möglichkeit der öffentlichen Kontrolle über die weitere Finanzierung und den Bau unserer Häuser zu gewährleisten, bieten wir Zugang zu den größten interessierten Entwicklern in der Region, um den Bau unserer Wohnkomplexe abzuschließen.“

Inzwischen wurden für die betroffenen Co-Investoren der Urban Group drei Zentren in Vidnoye, Opalikha und Khimki bei Moskau eröffnet, um Unterlagen für die Aufnahme in das Anforderungsregister für die Übertragung von Wohnraum zu erhalten. Die Zentren wurden am Standort der Vertriebsbüros der Gruppe eingerichtet; die Dokumente werden täglich vom Insolvenzverwalter mit Unterstützung des Aktionärsschutzfonds entgegengenommen.

„Alle Aktionäre müssen in das entsprechende Anforderungsregister eingetragen werden“, erinnerte Alexey Nidens, Geschäftsführer von DOM.RF, die Teilnehmer der Versammlung, die am 23. Juli im Büro von DOM.RF stattfand. „Stand heute haben bereits 1.612 Aktionäre Unterlagen zur Prüfung eingereicht, das sind fast 10 % aller Aktionäre“, teilte er mit. Es scheint, dass die Zahl der Bewerber für das Register seitdem gestiegen ist.

HAUS. Die Russische Föderation übernimmt die Refinanzierung von Hypothekendarlehen an die Aktionäre der Urban Group und hat bereits damit begonnen, und die Behörden der Region Moskau haben beschlossen, 20 Milliarden Rubel bereitzustellen. für die Fertigstellung problematischer Anlagen des insolventen Konzerns.

Eines der Instrumente zur Überwachung der Situation bei unvollendeten Shared-Equity-Bauprojekten ist die sogenannte „Roadmap“ zur Lösung der Probleme von Aktionären, die unter rechtswidrigen Handlungen von Bauträgern gelitten haben. Das Dokument wurde bereits im Mai 2017 auf Anordnung der russischen Regierung angenommen, und neulich wies der russische Premierminister Dmitri Medwedew die Exekutivbehörden an, es durch Informationen über den Zeitrahmen für die Lösung von Problemen bei jedem langfristigen Bauprojekt zu ergänzen.

Die „Roadmap“ stellt einen Arbeitsplan für jedes registrierte Problemobjekt dar. Die darin enthaltenen Informationen werden in einer einheitlichen, von der Regierung der Russischen Föderation genehmigten Form gesammelt. Dokumente für jede Region werden von den örtlichen Exekutivbehörden erstellt und an das Bauministerium der Russischen Föderation gesendet. Einmal im Quartal aktualisiert das Ministerium die konsolidierten Pläne. Außerdem analysiert es die empfangenen Daten und überwacht die Umsetzung bereits genehmigter Pläne und Zeitpläne. Ein Bericht über die Ergebnisse jedes Quartals geht an die Regierung der Russischen Föderation.

Gemäß der neuen Verordnung werden die Fahrpläne um eine Sonderspalte ergänzt. Es enthält Informationen über den voraussichtlichen Zeitrahmen für die Wiederherstellung der gesetzlichen Rechte und Interessen der betroffenen Aktionäre. Darüber hinaus wird das russische Bauministerium auf seiner offiziellen Website im Internet verpflichtet sein, für jedes Problemobjekt Informationen über den geplanten Zeitrahmen für die Lösung der Probleme der Aktionäre zu veröffentlichen. Eine Änderung der zuvor festgelegten Termine erfordert eine ernsthafte Begründung seitens der Führer der russischen Regionen, die Verzögerungen begangen haben.

Wir möchten Sie daran erinnern, dass die Aktionäre neben der „Roadmap“ bereits über zwei wichtige Instrumente verfügen, die es den Bürgern ermöglichen, die Situation rund um Neubauten unter Einbeziehung von Bürgergeldern zu überwachen. Investoren problematischer Immobilien erhalten die Möglichkeit, sich in das „Register der betrogenen Aktionäre“ eintragen zu lassen und erhalten Zugriff auf eine bundesweite Liste problematischer Shared-Equity-Bauvorhaben. Es ist auf der Website des Bauministeriums der Russischen Föderation http://www.minstroyrf.ru/problem-objects verfügbar und enthält Daten zu 834 unvollendeten Bauprojekten.

Am 1. Januar 2018 hat der Fonds zum Schutz der Rechte der Bürger – Teilnehmer am gemeinsamen Bauen des Jahres – das „Einheitliche Informationssystem für den Wohnungsbau“ (UISHS) im Internet gestartet – https://nash.dom.rf . Die Ressource gibt den Bürgern die Möglichkeit, eine fundierte Entscheidung über die Teilnahme am gemeinsamen Bauen zu treffen, indem sie Informationen bereitstellt, die gemäß Bundesgesetz Nr. 218-FZ der Offenlegungspflicht unterliegen. Die UISHS berichtet auch über die Anzahl der Entwickler, die Beiträge zum Entschädigungsfonds geleistet haben. Ende März 2018 hatten bereits 647 Entwickler 1,2 % der Kosten der von ihnen unterzeichneten DDUs in den Fonds eingezahlt und mehr als 10.000 Vereinbarungen registriert.

Pläne und Zeitpläne zur Lösung der Probleme betrogener Aktionäre, die von den Teilstaaten der Russischen Föderation erstellt wurden, werden öffentlich auf der Website des Ministeriums für Bauwesen, Wohnungswesen und kommunale Dienstleistungen der Russischen Föderation veröffentlicht. Der Leiter des russischen Bauministeriums, Michail Men, erzählte Reportern davon am 29. September.

Gemäß der Verordnung der Regierung Russlands vom 26. Mai 2017 Nr. 1063-r wurde die Verpflichtung der Teilstaaten der Russischen Föderation genehmigt, dem russischen Bauministerium einen regionalen Zeitplan („Straßenkarten“) zur Verfügung zu stellen. für die Umsetzung von Maßnahmen zur Lösung der Probleme der im Register der betrogenen Aktionäre eingetragenen Bürger. Für die Umsetzung wurden Vizegouverneure ernannt, die für deren Umsetzung verantwortlich sind.

Mikhail Men sagte, dass die Erstellung der Straßenkarten und deren Anpassung zwei Monate gedauert hätten. „Infolgedessen haben wir Pläne und Zeitpläne von 72 Teilgebieten der Russischen Föderation erhalten, in denen es 830 problematische Shared-Equity-Bauprojekte und 38.150 betrogene Aktionäre gibt“, bemerkte der Minister.

Ihm zufolge soll der Bau von 139 von 830 Objekten im Jahr 2017 abgeschlossen sein. Weitere 187 Objekte – nächstes Jahr, 160 im Jahr 2019, der Rest später. Es gibt einige Objekte – es sind 228 –, deren Fertigstellungstermine noch nicht feststehen. Wie der Minister betonte, wird jedoch für jedes dieser Objekte ein Algorithmus zur Lösung des Problems beschrieben, obwohl aus objektiven Gründen keine konkreten Termine für die Lieferung von Häusern genannt wurden.

„Die Fahrplanpläne sind öffentlich verfügbar, aber sie werden nicht statisch sein. Ihre Anpassungen werden fortgesetzt. Die Regionen werden ihre Zeitpläne unter Berücksichtigung der Kommentare und Vorschläge verbessern, die möglicherweise von der Expertengemeinschaft, den Abgeordneten und den Bürgerinitiativen kommen. Es ist wichtig, dass die Arbeit bereits systematisiert ist“, sagte Mikhail Men.

Er erinnerte daran, dass die Regionen gemäß der Anordnung der russischen Regierung dem russischen Bauministerium vierteljährlich über die Umsetzung der verabschiedeten Straßenkarten Bericht erstatten müssen. Daher werden veröffentlichte Fahrpläne im gleichen Rhythmus aktualisiert. Darüber hinaus werden abnehmende oder umgekehrt neu entstehende Problemobjekte berücksichtigt.

Die Zeitplanpläne werden auf der Website im Format eines einheitlichen Überwachungssystems für problematische gemeinsame Bauprojekte präsentiert, in dem jeder Benutzer die Straßenkarte der interessierenden Region, einer separaten Wohnanlage oder eines bestimmten Hauses analysieren kann. Darüber hinaus werden umfassende Informationen zu den für die getroffenen Maßnahmen und deren Umsetzung verantwortlichen Personen mit Kontaktdaten bereitgestellt.

Das Problem der betrogenen Aktionäre in Dagestan soll bis zum vierten Quartal 2020 gelöst sein. Dies geht aus der vom Oberhaupt der Republik Dagestan unterzeichneten „Roadmap“ hervor Wladimir Wassiljew am Montag, 17. Dezember. Dieses Dokument annulliert die „Roadmap“ vom 7. August 2017, die vom ehemaligen Chef von Dagestan angenommen wurde Ramazan Abdulatipov.

Gemäß Wassiljews Anordnung muss das Ministerkabinett von Dagestan vierteljährlich dem russischen Bauministerium Bericht erstatten. Der stellvertretende Ministerpräsident der Republik Dagestan wurde zum Verantwortlichen für die Umsetzung des Zeitplans ernannt Wladimir Lemeshko.

Das Register umfasst 10 problematische Objekte – 8 in Machatschkala und 2 in Derbent. Zu den langfristigen Bauprojekten von Derbent gehören Ekhtibar und Phoenix, über die unsere Agentur wiederholt berichtet hat.

Wird der Phönix abheben?

Der Bau eines neunstöckigen Gebäudes mit vier Eingängen für 128 Wohnungen an der Kreuzung der Straßen Gagarin und Genrikh Gasanov in Derbent begann im Jahr 2010. Den Aktionären wurden im zweiten Quartal 2010 Wohnungen zugesagt.

Der Bau des Hauses wurde von der Phoenix Homeowners Association unter der Leitung des Vorsitzenden durchgeführt Felix Sagirow, der mit dem Aktionär über 140 Millionen Rubel eingesammelt hat. Nachdem er jedoch drei Stockwerke gebaut und nicht mehr als 30 Millionen Rubel dafür ausgegeben hatte, begab er sich auf die Flucht.

Zagirovs Komplize beim Betrug mit Kauf- und Verkaufsverträgen für Wohnungen, wie später von der Abteilung für Wirtschaftskriminalität des Innenministeriums der Republik Dagestan festgestellt wurde, war der Leiter des Immobilienverwaltungsausschusses von Derbent Magomedali Kurabekov. Insgesamt wird Zagirov vorgeworfen, Aktionäre in Höhe von 150 Millionen Rubel betrogen zu haben.

Felix Sagirow

Im Mai 2011 befand das Stadtgericht Derbent Zagirov der Steuerhinterziehung für schuldig. Gegen ihn wurde 2012 ein Strafverfahren eröffnet. Eine Inspektion des Bauministeriums der Republik Dagestan ergab, dass Zagirov schnell und viel baute (mehrere problematischere Objekte in Derbent sind mit seinem Namen verbunden), laut GOST jedoch nicht. Laut RIA Derbent wurde er im November 2017 in Sewastopol festgenommen.

Die betrogenen Aktionäre organisierten sich und wandelten die Phoenix HOA in die Spasenie HOA und die gleichnamige Wohnungsbaugenossenschaft um, die sich für den Schutz der Interessen der Aktionäre einsetzt. Das Haus wurde von ihnen aus eigenen Mitteln fertiggestellt. Die Wohnungen sind bereits von ihnen bewohnt.

Laut seiner „Roadmap“ erwartet Vasiliev, dass das Problem der betrogenen Aktionäre durch Unterstützung „auf Kosten des Investors gelöst wird, da der Bauträger nicht vorhat, Wohnraum an betroffene Bürger zu übertragen“. Frist – IV. Quartal 2020.

Für Informationen über Ekhtibar LLC

Unsere Agentur hat die Behörden und die Öffentlichkeit wiederholt auf die Situation in Derbent aufmerksam gemacht, wo sich seit 2005 eine Gruppe von Bürgern aufhält betrogene Aktionäre von Ekhtibar LLC, versuchen, Gerechtigkeit zu erreichen. Die Aktionäre von Ekhtibar LLC wurden von ihnen betrogen.

Sie machen den Abgeordneten der Staatsduma der Russischen Föderation für alles verantwortlich Murad Gadzhiev, was mehrfach öffentlich erklärt wurde. Also der Vertreter des Ausschusses Manisat Nasrullaeva Gadzhieva erzählte einem anderen Abgeordneten der Staatsduma mehrmals von ihren Betrügereien Umakhan Umakhanov. Dies geschah, um die Probleme betrogener Aktionäre in Machatschkala anzugehen. Bemerkenswert ist, dass die Durchführung solcher Veranstaltungen in den Regionen der Russischen Föderation vom Präsidenten der Russischen Föderation persönlich initiiert wurde Wladimir Putin. Darüber hinaus brachte Nasrullaeva dieses Thema erneut auf einer Sondersitzung der gesamten Republik zur Sprache, die von demselben Abgeordneten Umakhanov abgehalten wurde. Keine Reaktion als Antwort.

Andererseits steht Murad Gadzhiev selbst nicht still. Den Opfern zufolge bedrohen seine Leute die betrogenen Aktionäre von Ekhtibar LLC. Es wurde ein Klonkomitee aus betrogenen Aktionären gegründet, das versucht, die Aktivisten zu diskreditieren.

Einwohner von Derbent sind im Register der betrogenen Aktionäre eingetragen, der Wohnkomplex Ekhtibar selbst ist in den „Straßenkarten“ des Bauministeriums der Republik Dagestan enthalten. Gemäß obiger Reihenfolge Abdulatipova, muss die Immobilie an einen neuen Investor übertragen werden, um den Bau abzuschließen.

Erst im Juni 2018 wurde der amtierende Bürgermeister von Derbent Enrik Muslimov dass der Wohnkomplex Ekhtibar bis Ende dieses Jahres fertiggestellt sein wird. Das Objekt wurde an die Baufirma „Standard“ übertragen. Dieser Erklärung ging eine Sitzung im Büro des Bürgermeisters zum Problem der betrogenen Aktionäre von Ekhtibar LLC voraus. Anschließend teilte Muslimov dem Publikum mit, dass sich das Bauunternehmen Standard an das Büro des Bürgermeisters gewandt habe mit dem Vorschlag, den Bau des Wohnkomplexes Ekhtibar auf eigene Kosten abzuschließen, ohne Gelder von den Aktionären selbst einzuwerben. Unsere Agentur veröffentlichte Informationen, die der Öffentlichkeit nicht bekannt waren.

Laut Wassiljews „Straßenkarte“ befindet sich ein 10-stöckiges Mehrfamilienhaus mit 10 Wohnblöcken an der Adresse: Derbent Str. Sovetskaya, 13, soll auf Kosten des Investors fertiggestellt werden. Frist: IV. Quartal 2020.

Hier entsteht jedoch ein weiteres Problem: In den letzten Jahren ist das Gebäude des Wohnkomplexes Ekhtibar verfallen. Es ist eine Prüfung erforderlich, um festzustellen, ob das Haus für die Inbetriebnahme geeignet ist, ob eine Fertigstellung ratsam ist oder ob es abgerissen werden sollte. Es gibt nicht nur niemanden, der diese Untersuchung anordnet, sondern es werden auch noch Bauarbeiten an der Problemstelle durchgeführt. Aber auch hierauf gibt es keine Reaktion. Jeder ist sich bewusst, dass die Inbetriebnahme eines heruntergekommenen Hauses die Aktionäre von Ekhtibar LLC mit Sicherheit zu neuem Leid und möglicherweise zu einer Tragödie verurteilen wird, gegen die in diesem Fall niemand versichert ist. Der neue Fahrplan schafft diesbezüglich keine Klarheit.

Kuriositäten der „Roadmap“

Dies geht aus dem Dokument hervor, wie der Ökonom in einem Interview mit RIA Derbent feststellte Mair Paschaew dass die Karte Häuser enthält, für die es Sammelklagen gab oder ein Insolvenzverfahren für den Bauträger eingeleitet wurde.

„Einige Häuser sind vollständig vermietet, es werden jedoch Fälle von „doppelten“ Verkäufen von Wohnungen untersucht. Ich denke, dass dies nur ein sichtbarer und kleiner Teil des Problems der betrogenen Aktionäre ist, das große Aufmerksamkeit erregt hat. „Eigentlich gibt es keine Lösungen gemäß der „Roadmap“, sie werden Partnerschaften prüfen und ändern, neue Entwickler identifizieren.“- sagte Paschajew.

Der Gesprächspartner der Agentur äußerte sich auch fassungslos darüber, dass es keine finanzielle Beteiligung der Regierung oder der Kommunalbehörden gebe.

„In Moskau hat die Stadtregierung beschlossen, die Fertigstellung problematischer Mehrfamilienhäuser nach einem Eigentümerwechsel aus dem Haushalt zu finanzieren. Dies ist eine ziemlich klare und wirksame Lösung für das Problem der betrogenen Aktionäre.““, schlussfolgerte der Experte.

Ruslan Machmudow

Wie viele Aktionäre haben bereits gelitten

Insgesamt gab es in Russland im Februar 2018 fast 40.000 betrogene Aktionäre, die in 836 problematische Immobilien in 69 Regionen des Landes investierten, wie aus Materialien auf der Website des Bauministeriums hervorgeht. Aber der Leiter der Arbeitsgruppe „Einiges Russland“ zum Schutz der Aktionärsrechte in der Staatsduma, Alexander Sidyakin, sagte im November 2017, dass etwa 130.000 Menschen unter skrupellosen Entwicklern gelitten hätten, also mehr als dreimal mehr als offizielle Statistiken sagen.

Wie stark sich die offizielle Zahl der betrogenen Aktionäre nach den Neuerungen verändern würde, konnte das Bauministerium nicht abschätzen. „Das Verfahren zur Eintragung in das Register hängt vom Wunsch des Aktionärs selbst ab“, erklärte ein Vertreter des Ministeriums. „Solche Informationen werden wir nach Inkrafttreten der Neufassung der Verordnung einholen können.“

All diese Neuerungen seien vernünftig und wecken Hoffnung, bemerkt Elena Godlevskaya, Mitglied der Initiativgruppe der Aktionäre des Wohnkomplexes Tsaritsyno, dem größten Problemobjekt in Moskau. Ihrer Meinung nach könnten verlässlichere Informationen über die Zahl der Opfer wichtige Entscheidungen beeinflussen. Das Gesetz „Über die Beteiligung am gemeinschaftlichen Bau von Mehrfamilienhäusern …“ habe viele Probleme verursacht, weil es als Allheilmittel für alle Probleme galt, aber aufgrund von Mängeln Lücken für skrupellose Bauträger gelassen habe, erklärt Godlevskaya.

Wohnkomplex „Tsaritsyno“ (Foto: Oleg Yakovlev / RBC)

Wie ist das gemeinsame Bauen nun geregelt?

Sofern das Haus noch nicht in Betrieb genommen wurde, wird mit dem Käufer ein Beteiligungsvertrag (DPA) abgeschlossen. Darin sind die Fläche der zu erwerbenden Wohnung, die Etage, auf der sie sich befindet, die Anzahl der Wohn- und Nichtwohnquadratmeter sowie die Frist für die Schlüsselübergabe angegeben.

Das Gesetz Nr. 214 „Über die Beteiligung am gemeinschaftlichen Bau von Mehrfamilienhäusern...“ sieht vor, dass die Interessen des Aktionärs auf verschiedene Weise geschützt werden können . Insbesondere muss der Bauträger sämtliche Beteiligungsverträge versichern. Grund für die Versicherungsleistung ist beispielsweise die Insolvenzerklärung des Bauträgers und die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens gegen ihn. Tatsächlich funktioniert der Versicherungsmechanismus jedoch nicht: Insolvenzfälle können sich über Jahre hinziehen und Käufer bleiben ohne Wohnungen. Der Bauträger kann auch ein Treuhandkonto eröffnen, aber fast niemand nutzt es, da es den Erhalt von Geldern von Anteilseignern erst nach Inbetriebnahme der Anlage und Übergabe der Wohnungen an Käufer vorsieht. Schließlich ermöglicht eine Bankgarantie des Entwicklers eine zusätzliche Kontrolle über das Projekt: Die Bank eröffnet eine Kreditlinie für das Projekt, vergibt jedoch die Finanzierung in Tranchen gemäß dem Umsetzungsplan und überwacht den Prozess. Allerdings erhalten nicht alle Bauträger eine Bankfinanzierung für die gesamte Bauzeit.

Was ändert sich in den Gesetzen zum gemeinsamen Bauen?

Die Gesetzgebung zum gemeinsamen Bauen hat sich im Laufe ihres Bestehens geändert. Darüber hinaus gingen die Änderungen stets in Richtung einer Verschärfung der Anforderungen an Entwickler. Die schwerwiegendsten davon waren diejenigen, die durch das Gesetz Nr. 218 „Über eine Gesellschaft des öffentlichen Rechts zum Schutz der Rechte der Bürger – Teilnehmer am gemeinsamen Bau im Falle der Insolvenz (Insolvenz) von Bauträgern“ vom 29. Juli eingeführt wurden , 2017.

Das Gesetz ermöglichte die Umsetzung der Initiative des Bauministeriums – die Schaffung eines Fonds zum Schutz der Rechte der Bürger, die am gemeinsamen Bauen teilnehmen (Ausgleichsfonds). Seit Oktober 2017 haben alle Entwickler 1,2 % der Kosten jeder Beteiligungsvereinbarung (EPA) an sie überwiesen. Diese Regelung gilt nur für Immobilien, deren Eigentümer nach dem 27. Oktober 2017 eine Baugenehmigung erhalten haben. Nun hat der Fonds nach Angaben seines Vertreters bereits 180 Millionen Rubel erhalten.

Der Fonds finanziert nicht die Aktivitäten jedes Entwicklers und stellt keine Mittel für alle bestehenden problematischen Bauprojekte bereit, bemerkt Roman Sychev, CEO der Tekta Group. Er soll bestimmte langfristige Bauprojekte eliminieren und bestimmten Aktionären helfen, die nach Oktober 2017 erschienen sind. Für diese Methode zur Bewältigung des Problems der betrogenen Aktionäre sei der Betrag durchaus akzeptabel, meint Sychev.

Neue Herausforderungen für Entwickler

Mit der Schaffung des Entschädigungsfonds hat der Gesetzgeber die Anforderungen an die Entwickler selbst stark verschärft. Ab dem 1. Juli 2018 ist es nicht mehr möglich, Projekte zur integrierten Entwicklung des Territoriums durchzuführen, da das Gesetz vorsieht, dass eine juristische Person nur ein Objekt bauen kann. Das heißt, wenn der Bauträger nun alle für den Bau eingeworbenen Gelder auf das gesamte Projekt verteilt (direkt auf das Haus und zum Beispiel auf soziale Infrastruktureinrichtungen), kann er dieses Geld nach der Änderung nur noch für Wohngebäude ausgeben, die restlichen Objekte können es nur eigenständig finanziert werden. „Wenn man nur eine Baugenehmigung hat, ist es unmöglich, Schulen, Kindergärten und Versorgungsnetze zu bauen“, bemerkt Fedor Sapronov, Vizepräsident für Rechtsfragen der Ingrad-Gruppe.

Ein Bauträger, der nach dem 1. Juli 2018 eine Baugenehmigung erhalten möchte, muss außerdem mindestens 10 % der Baukosten des Projekts auf seinem Konto haben.

Auch die Verwaltungs- und Managementkosten sind begrenzt – nicht mehr als 10 % der Projektkosten. Dies könnte die Aktivitäten des Entwicklers erschweren, sagt Kirill Ignakhin, CEO der Level Group. „Heutzutage dürfen nur die Werbe- und Marketingkosten, die als diese Art von Ausgaben gelten, 10 % überschreiten“, betont der Entwickler. — Es ist nicht billig, Verkaufsbüros zu unterhalten, Mitarbeiter zu bezahlen usw. Diese Anforderung sollte meiner Meinung nach angepasst und flexibler gestaltet werden.“

Foto: Grigory Sokolov / RIA Novosti

Am 24. Januar 2018 verabschiedete die Staatsduma in erster Lesung die nächsten Gesetzesänderungen, die den Prozess der Shared-Equity-Konstruktion regeln. Die Autoren des Dokuments, darunter der Vorsitzende der Staatsduma Wjatscheslaw Wolodin, beabsichtigen, der Regierung das Recht zu geben, Anforderungen für die staatliche Kontrolle des Shared-Equity-Baus festzulegen.

Der Gesetzentwurf sieht die Schaffung eines einheitlichen Informationssystems für den Wohnungsbau vor. Informationen zu allen Entwicklern und Projekten werden an einem Ort organisiert und gesammelt. Das Gesetz über den Entschädigungsfonds wird Artikel enthalten, die es diesem Fonds ermöglichen, die finanzielle und wirtschaftliche Lage des Entwicklers zu kontrollieren, der im Rahmen des DDU-Systems arbeitet . Insbesondere wird vorgeschlagen, dem Fonds das Recht einzuräumen, die Registrierung von Kapitalbeteiligungsverträgen auszusetzen, also die Aktivitäten des Entwicklers tatsächlich zu blockieren. Allerdings steht noch nicht fest, nach welchen Kriterien der Fonds den Zustand der Unternehmen überwachen wird.

Nach dem neuen Gesetz haften die Eigentümer und das Top-Management der Entwicklungsgesellschaft gesamtschuldnerisch mit ihrem Privatvermögen für die Schulden ihres Unternehmens gegenüber den Aktionären. Das Dokument stellt außerdem strengere Anforderungen an die Veröffentlichung von Informationen über die Gründer des Entwicklungsunternehmens. Derzeit ist der Entwickler nur verpflichtet, Informationen über seine eigenen Gründer offenzulegen. In der neuen Fassung des Gesetzes wird es verpflichtet sein, auf seiner Website die gesamte Eigentumskette zu veröffentlichen, bis hin zu den Endbegünstigten, die den Entwickler direkt oder indirekt mit 5 % oder mehr besitzen.

Der Entwickler hat das Recht, die autorisierte Bank für die Eröffnung eines Treuhandkontos zu ändern. Nach Angaben der Verfasser des Gesetzentwurfs werden alle Beschränkungen des Bauträgerkontos aufgehoben, sobald das Gebäude in Betrieb genommen und das Eigentum an mindestens einer Wohnung eingetragen wird. Die Erlangung des Rechts für einen Entwickler, die autorisierte Bank zu wechseln, sei für Entwickler sicherlich ein Pluspunkt, sagt Fjodor Sapronow, Vizepräsident für Rechtsfragen der Ingrad-Gruppe. „Es stellt sich jedoch die Frage, wie dies in der Praxis geschehen wird: Der Gesetzgeber legt eine Obergrenze für Werbekosten von 10 % der Projektkosten fest; Nehmen wir an, der Entwickler hat sich für diese 10 % entschieden und dann beschlossen, die autorisierte Bank zu wechseln – es sei nicht klar, wie die Interaktion zwischen der alten und der neuen Bank in diesem Teil ablaufen werde, argumentiert der Experte. „Gepaart mit der Vorgabe, dass auch der Generalunternehmer und der technische Kunde über ein Konto bei derselben Bank wie der Bauträger verfügen müssen, ist klar, dass ein Wechsel der autorisierten Bank nicht so einfach sein wird.“

Projektfinanzierung statt gemeinsames Bauen

Der russische Präsident Wladimir Putin sprach im Oktober 2017 von der Notwendigkeit, innerhalb von drei Jahren vom gemeinsamen Bauen zu einem Projektfinanzierungssystem überzugehen. Bis zum 15. Dezember letzten Jahres einigten sich das Bauministerium, AHML und die Zentralbank auf den entsprechenden Fahrplan.

Ein vollständiges Verbot des Erwerbs von Wohnungen durch Bürger während der Bauphase sieht die Roadmap nicht vor. Ihre Gelder werden jedoch nicht vom Entwickler selbst eingezogen, sondern von einer Bank, die zur Eröffnung von Treuhandkonten berechtigt ist. Dieses Geld wird erst nach Inbetriebnahme des Hauses direkt auf das Konto des Bauträgers überwiesen. Bis dahin wird der Bau über einen Bankkredit finanziert.

Viele Fragen im Zusammenhang mit den Kosten der Projektfinanzierung sowie der Frage, wann der Bauträger Zinsen für das Darlehen zahlen muss, sind noch nicht geklärt. Ohnehin werde der Preis für Wohnraum in Neubauten durch den Übergang zur Projektfinanzierung um höchstens 5-7 % steigen, versprach der stellvertretende Leiter des Bauministeriums Nikita Stasishin Ende November 2017.

Die Verabschiedung des Gesetzes drohe, dass die Wohnkosten und der Preis eines „Quadrats“ erheblich steigen würden, sagt Maria Litinetskaya, Generaldirektorin der Metrium Group. Um dies zu verhindern, sei eine Senkung der Kreditzinsen erforderlich, ist sie sicher. „Das Geld für die Umsetzung des Projekts sollte kostengünstig sein und über einen langen Zeitraum bereitgestellt werden“, betont Litinetskaya. — Ich glaube, dass die Behörden ein Programm zur Subventionierung der Zinssätze auflegen müssen, um die Darlehenszinsen für Bauträger zu senken. Alternativ könnte eine staatliche Baubank gegründet werden, die sich auf die Finanzierung von Wohnungsbauprojekten spezialisiert.“