Най-важните отчети за анализ на продажбите. Шаблон за анализ на продажбите и печалбите във фирма. Методи за структурен анализ на продажбите

ГЛАВА I. Характеристики на сравнителния подход

Сравнителният подход за оценка на недвижими имоти се основава на информация за скорошни сделки с подобни имоти на пазара и сравнение на оценявания имот с аналози.

Първоначалната предпоставка за прилагане на сравнителен подход при оценката на недвижими имоти е наличието на развит пазар на недвижими имоти. Недостатъчното развитие на този пазар, както и фактът, че оценяваният имот е специализиран или има изключителни предимства или тежести, които не отразяват общото състояние на пазара, правят използването на този подход неподходящо.

Сравнителният подход се основава на три основни принципа на оценката на недвижими имоти: търсене и предлагане, заместване и принос. Въз основа на тези принципи на оценка на недвижими имоти, сравнителният подход използва набор от количествени и качествени методи за изолиране на елементи на сравнение и измерване на корекции на пазарните данни на сравними имоти, за да моделира стойността на оценявания имот.

Основният принцип на сравнителния подход към оценката на недвижимите имоти е принципът на заместването, който гласи, че ако има няколко подобни имота на пазара, рационалният инвеститор няма да плати повече от сумата, която би струвало закупуването на недвижим имот с подобна полезност .

Нека разгледаме основните етапи на оценката на недвижими имоти, използвайки сравнителен подход.

1-ви етап. Проучват се състоянието и тенденциите на развитие на пазара на недвижими имоти и по-специално на сегмента, към който принадлежи този имот. Идентифицирани са недвижими имоти, които са най-сравними с оценявания имот и са продадени сравнително наскоро.

2-ри етап. Събира се и се проверява информация за аналогични обекти; събраната информация се анализира и всеки аналогов обект се сравнява с обекта, който се оценява.

3-ти етап. За да се отчетат установените разлики в ценовите характеристики на сравняваните обекти, се правят корекции на продажните цени на сравними аналози.

4-ти етап. Коригираните цени на аналогични имоти се договарят и крайната пазарна стойност на имота се извежда на базата на сравнителен подход.

На първия етап е необходима сегментация на пазара, т.е. разделяне на пазара на сектори, които имат сходни обекти и предмети.

Подобни обекти от:

* предназначение;

* качество;

* прехвърлени права;

* местоположение;

* физически характеристики.

Подобни теми от:

* платежоспособност;

* възможности за финансиране;

* инвестиционна мотивация.

Сравнимите имоти трябва да принадлежат към един и същ сегмент на пазара на недвижими имоти и сделките с тях трябва да се извършват при условия, характерни за този сегмент:

* срок на изплащане;

* независимост на субектите на сделката;

* инвестиционна мотивация.

По-специално трябва да се наблюдават следните точки.

Периодът на експозиция е времето, през което обектът е на пазара. Продължителността на експозиция е различна за различните пазарни сегменти и зависи до голяма степен от качеството на обектите. Например в Москва средният период на експозиция за жилищни апартаменти е приблизително един месец, за офис сгради - от един и половина до три месеца. Ако обектът е бил продаден за период от време, много по-кратък от стандартния период на изложение, това показва подценена цена. Ако обектът е бил на пазара много по-дълго от стандартния период на експозиция, следователно цената е завишена. И в двата случая сделката не е типична за пазарния сегмент и не следва да се счита за сравнима.

Независимостта на субектите на сделката означава, че сделките не се сключват на пазарна цена и данните за тях не могат да се използват за сравнение, ако купувачът и продавачът:

* са свързани;

* са представители на холдинга и самостоятелно дъщерно дружество;

* имат различна взаимозависимост и взаимен интерес;

* извършват се сделки с обекти, обременени с обезпечение или други задължения;

* извършване на продажба на имущество на починали лица;

* занимаващи се с продажби с цел избягване на запор върху ипотекирани имоти и др.

Инвестиционната мотивация се определя от:

* подобни мотиви на инвеститорите;

* подобно най-добро и най-ефективно използване на съоръженията;

* степен на износеност на сградата.

Например закупуването на сграда за организиране на офис не може да се използва като аналог, ако сградата се планира да се използва като хотел, тъй като очакваните потоци от приходи и разходи ще бъдат различни.

Обект със степен на износване над 80% не може да се използва според профила си без основен ремонт. Следователно покупката на сграда с над 80% износване се случва с различна мотивация в сравнение с покупката на сграда с по-малко износване. В първия случай това, като правило, е закупуване на права за изграждане на ново съоръжение.

Основни критерии за избор на сравними обекти (аналози):

1) права на собственост върху недвижими имоти;

2) условия за финансиране;

3) условия и време на продажба;

4) местоположение;

5) физически характеристики.

1) Права на собственост.

Корекцията на правото на собственост не е нищо повече от разликата между пазарния наем и договорния наем, тъй като пълното право на собственост се определя от пазарния наем и наличното текущо финансиране.

2) Условия за финансиране на сделката.

При нетипични условия на финансиране при покупко-продажба на недвижим имот (например при пълно финансиране) е необходим задълбочен анализ, в резултат на който се прави подходяща корекция на цената на тази сделка. .

3) Условия за продажба и време на продажба.

Тъй като е трудно да се изчисли корекцията за условията на финансиране и данъчното облагане за прехвърлени законни права и ограничения, както и условията за продажба, по-добре е, ако е възможно, да не се разглеждат такива сделки за анализ и сравнение. В противен случай първо се правят корекции за тези характеристики.

Моментът на продажба е един от основните елементи на сравнението на сравнимите продажби. За да се коригира тази характеристика в продажната цена на аналогичен имот, е необходимо да се познават тенденциите в ценовите промени на пазара на недвижими имоти във времето.

4) Местоположението е необходим елемент при сравняването на сравними продажби, тъй като има значително влияние върху стойността на оценявания имот.

5) Физическа характеристика на имота - размер, вид и качество на материалите, състояние и степен на износеност на имота и други характеристики, които също се изменят.

Единици за сравнение.

Тъй като обектите се различават по размер и броя на единиците, включени в тях, когато се сравняват продадените обекти с оценявания обект, са неизбежни големи трудности и е необходимо наличните данни да се сведат до общ знаменател, който може да бъде или физическа единица ( например цената на 1 m2) или икономическа.

Различните сегменти на пазара на недвижими имоти използват различни единици за сравнение.

Единици за сравнение на земята:

* цена за 1 ха;

* цена за 1 стотни квадратни метра;

* цена за 1 м2.

Единици за сравнение на застроените площи:

* цена за 1 м2 обща площ;

* цена за 1 челен метър;

* цена за 1 м2 чиста площ за отдаване под наем;

* цена за 1 м3.

Коефициентът на брутен наем или общият коефициент на капитализация може да се използва като икономическа единица за сравнение, когато се оценяват проекти въз основа на съотношението на приходите и продажната цена

ГЛАВА II. Класификация и същност на измененията

Класификацията на въведените изменения се основава на отчитане на различни методи на изчисление и извършване на корекции за разлики между оценявания обект и сравним аналог, което е отразено на фиг. 1.1.

Процентните корекции се извършват чрез умножаване на продажната цена на аналогичния обект или неговата единица за сравнение по коефициент, отразяващ степента на разлики в характеристиките на аналогичния обект и оценявания обект. Ако оценяваният обект е по-добър от сравнимия аналог, тогава към цената на последния се добавя коефициент на повишаване; ако е по-лош, се добавя коефициент на намаляване.

Процентните корекции включват, например, корекции за местоположение, износване и време на продажба.

Корекции на разходите:

а) паричните корекции, направени на единицата за сравнение (1 хектар, единица плътност, 1 сто квадратни метра), променят цената на продадения аналогов обект с определена сума, която се оценява на разликата в характеристиките на аналоговия обект и обект, който се оценява. Прави се положителна корекция, ако оценяваният обект е по-добър от сравним аналог; ако е по-лош, се прилага отрицателна корекция.

Паричните корекции, направени на единицата за сравнение, включват корекции за качествени характеристики, както и корекции, изчислени чрез статистически методи;

б) паричните корекции, направени на цената на продадения аналогов обект като цяло, я променят с определена сума, която се оценява на разликата в характеристиките на аналоговия обект и оценявания обект.

Паричните корекции, направени на цената на продаден аналогов обект като цяло, трябва да включват корекции за наличието или липсата на допълнителни подобрения (разширения на склад, паркинги и др.).

Изчисление и корекции.

За изчисляване и извършване на корекции се използват много различни методи, сред които са следните:

* методи, базирани на анализа на сдвоените продажби;

* експертни методи за изчисляване и корекции;

* статистически методи.

Метод на сдвоени продажби.

Продажба на двойка означава продажба на два обекта, в идеалния случай точно копие един на друг, с изключение на един параметър (например местоположение), наличието на който обяснява разликата в цената на тези обекти. Този метод ви позволява да изчислите корекция за горепосочената характеристика и да я използвате, за да коригирате продажната цена на аналогов обект, сравним с обекта, който се оценява по този параметър.

Ограниченото използване на този метод се обяснява със сложността на избора на обекти за сдвоени продажби, търсенето и обработката на голямо количество информация.

Например, известни са цените на сделките за покупко-продажба на три подобни (сравнени) апартамента, два от които се намират в центъра на града и един в покрайнините - в Майкудук (Таблица 1.1).

Таблица 1.1 Първоначални данни за сделки за покупко-продажба на апартаменти

При коригиране на покупко-продажната цена на 1 m2 обща площ за обектите, които се сравняват, за да се определи цената на единица площ на оценявания апартамент в Майкудук, е необходимо да се вземе предвид, че представените две характеристики (елементи) на сравнението е адитивно, т.е. нямат взаимно влияние. Следователно корекциите могат да се правят във всеки независим ред.

Обосновка за корекции.

1. Местоположение. Избираме двойка сравними продажби - I и III, които се различават само по един елемент на сравнение - местоположение (състоянието на апартаментите е еднакво). Размерът на корекцията ще бъде:

600 USD - 800 USD = - 200 USD

2. Състояние на апартаментите. Избираме двойка сравними продажби - II и III, които се различават само по един елемент на сравнение - състояние (локацията на апартаментите е еднаква). Размерът на корекцията ще бъде:

960 USD - 800 USD = 160 USD

След като определим стойностите на корекциите за сравнените продажби, ще съставим таблица с корекции, ще направим съответните корекции и накрая ще установим стойността на коригираните продажни цени за трите сравнени продажби (Таблица 1.2).

Така коригираните покупни и продажни цени за сравними имоти показват, че цената на 1 m2 от общата площ на оценявания апартамент в Maykuduk е 760 USD. Нека да направим някои пояснения относно въвеждането на положителни и отрицателни коригиращи стойности. Така при продажбите на апартаменти II и III, разположени в центъра на града, са направени отрицателни корекции (-200 USD). Това е предопределено от отрицателен принос към цената на апартамент, разположен в центъра на града и условното му „прехвърляне“ в Maykuduk, където се намира апартаментът, който оценяваме.

Положителните корекции (+160 USD) за продажбата на I и III са предопределени от „прехода“ на тези апартаменти от „не лошо“ състояние към „добро“ състояние, в което се намира апартаментът, който оценяваме.

Таблица 1.2. Таблица за регулиране

Характеристики (елементи) на сравнението

Обект, който се оценява

Разпродажба I

Продажба, II

Разпродажба III

Цена, USD/m2

Местоположение

Майкудук

Майкудук

Корекция за

местоположение

Състояние на апартаментите

не е лошо

не е лошо

Корекция за

състояние на апартаментите

Окончателна настройка

Коригиран

продажни цени, у.е.

Експертни методи за изчисляване и корекции.

В основата на експертните методи за изчисляване и извършване на корекции, обикновено проценти, е субективното мнение на експерт-оценител за това колко по-лош или по-добър е оценяваният обект от сравним аналог.

Нека обозначим стойността на оценявания обект като X и вземем продажната цена на сравним аналог, равна на 1,0, тогава:

ако даден обект е с 15% по-добър от аналог, тогава цената на аналога трябва да се увеличи със същите 15%:

X=1,0 + 15% *1,0 =1,0*(1+0,15)= 1,15;

ако оценяваният обект е с 15% по-лош от неговия аналог, цената на аналога ще намалее:

X =1,0-15%*1,0= 1,0*(1,0-0,15) = 0,85.

3. Аналогът е с 15% по-добър от оценявания обект, тогава цената на аналога трябва да намалее:

1,0 = X + 15%*X = X*(1 +0,15), X = 0,87.

4. Аналогът е с 15% по-лош от оценявания обект, тогава цената на аналога трябва да се увеличи:

1,0 = X-15%*X=X*(1,0-0,15), X= I: 0,85 = 1,18.

Експертни методи за изчисляване и корекция обикновено се използват, когато не е възможно да се изчислят достатъчно точни парични корекции, но има пазарна информация за процентни разлики.

Статистически методи за изчисляване на корекциите.

Същността на метода на корелационно-регресионния анализ е допустимото формализиране на връзката между промените в цените на обектите на недвижими имоти и промените във всяка от техните характеристики.

Този метод е трудоемък и използването му изисква доста развит пазар на недвижими имоти, тъй като методът включва анализ на голям брой представителни проби от базата данни.

Пример. Последователността на извършване на корекции и получаване на коригирания резултат.

1. Винаги първо се правят процентни корекции - към всяка предходна, вече коригирана сравнима продажна цена.

2. Правят се парични корекции, редът, в който се правят, няма значение.

В някои случаи паричните корекции, направени на цената на аналога като цяло, трябва да се направят преди лихвите. Например, ако финансовите условия или корекциите на собствеността се изчисляват като абсолютни парични корекции, те се прилагат първо, за да се коригират цените на партньорите.

Пример. Необходимо е да се коригира цената на аналог с обща площ от 1000 m2 и продаден за 500 000 USD. Последователността на извършване на корекции и получаване на крайната цена са представени в таблица. 1.3.

сравнителна продажна корекция цена

Таблица 1.3.

Елементи за сравнение

Брой разумно въведени изменения, %

Паричното изражение на промените, коригирана цена, у.е.

Продажна цена на аналог

Изменение на прехвърлената собственост

Коригирана цена

Корекция за условията на финансиране

Коригирана цена

Промяна на условията за продажба

Коригирана цена

Корекция за промени в икономическите условия

Коригирана цена

Корекция за местоположение

Коригирана цена

Регулиране на износването

Коригирана цена

Корекция за допълнителни подобрения (парична към обща цена) Коригирана цена

Корекция на мащаба (парична корекция на единицата за сравнение)

Обща цена

Оценка въз основа на съотношението на приходите и продажната цена

В този случай се използват единиците за сравнение.

1. Мултипликатор на брутна рента (GRM).

2. Общ коефициент на капитализация (GCR).

Коефициентът на брутен наем е съотношението на продажната цена към потенциалния брутен доход (PVI) или действителния брутен доход (AGI).

За да използвате VRM, трябва:

а) оценка на пазарния брутен (действителен) доход, генериран от обекта;

б) определя съотношението на брутния (действителен) доход към продажната цена за сравними продажби на аналози;

в) умножете брутния (действителен) доход от оценявания обект по средната (среднопретеглена) стойност на GRM за аналози.

Вероятната продажна цена на оценявания имот се изчислява по формулата

Tsob = PVD0 * VRMa = PVD0 *[ (Tia: PVDia)]: t, (1.1)

Където Tsob е вероятната продажна цена на оценявания имот;

PVDo - брутен (действителен) доход от оценявания обект;

VRMa - осреднен брутен наемен мултипликатор по аналози;

Tsia продажна цена на i-тия сравним аналог;

PVDia - потенциален брутен доход на i-тия сравним аналог;

Пример. Необходимо е да се оцени имот с LDPE на 150 000 USD. Банката данни съдържа информация за наскоро продадени аналози (Таблица 1.4).

Таблица 1.4.

Изчисляване на брутен мултипликатор на наема

BRM (осреднено спрямо аналози) = 5 (5 + 5,43 + 4,8) : 3.

Цоб = 150 000 USD * 5 = 750 000 USD

VRM не се коригира за удобства или други разлики между предметния имот и сравними аналози, тъй като изчислението му се основава на действителни лизингови плащания и продажни цени, които вече вземат предвид тези разлики.

Методът е доста прост, но има следните недостатъци:

* може да се използва само в условия на развит и активен пазар на недвижими имоти;

* не отчита напълно разликата в рисковете или нормите на възвръщаемост на капитала между обекта на оценка и неговия сравним аналог;

* също не взема предвид вероятната разлика в нетния оперативен доход на сравняваните обекти.

Коефициент на обща капитализация.

Основните етапи на изчисляване на цената на обект:

1) избор на сравними (включително по отношение на риск и доход) продажби в даден сегмент от пазара на недвижими имоти;

2) общият среден коефициент на капитализация (ACC) се определя от съотношението на нетния оперативен доход (NOI) на сравним аналог към неговата продажна цена:

KKap=((HCHOia:Tsia)]:m, (1.2)

където Kcap е общият коефициент на капитализация;

NOR/d - нетен оперативен доход на i-тия сравним аналог;

Cia е продажната цена на i-тия сравним аналог;

t е броят на избраните аналози.

Tsob = CHOD0 * Kcap = CHOD0 * [ (CHODia:Tsia)]: t, (1.3)

където NOR е нетният оперативен доход от оценявания обект.

Пример. Оценява се имот с прогнозирана NPV от $50 000. (Таблица 1.5).

Таблица 1.5

Информация за сделки по покупко-продажба

Аналозите A и C не могат да се използват за изчисления, тъй като първият има стойност на NPV, която не е сравнима с този показател за оценявания обект, а вторият има посочен доход за предходната година.

Вероятната продажна цена на оценявания имот ще бъде равна на:

Tsob = $50 000: 0,08 = $625 000

Глава III. Анализ на получените резултати и окончателно заключение за вероятната цена на обекта чрез сравнителен подход

Крайният етап на сравнителния подход е анализът на направените изчисления, за да се получи крайната стойност на стойността на оценявания обект. В този случай е необходимо:

1. Внимателно проверете сравнимите данни за продажбите, използвани за изчислението, и техните коригирани стойности.

2. Съпоставете коригираните стойности на сравними продажби чрез изчисляване на среднопретеглената (средноаритметична) стойност.

Най-голяма тежест се приписва на коригираните ценови стойности на тези избрани аналози, към които са въведени по-малък брой и степен на промени. С други думи, най-голяма тежест при съгласуване на резултатите от корекциите ще се даде на онези аналози, които са най-сравними с оценявания обект.

Също така е възможно да се изчислят количества като режим и медиана. Изчисляването на средноаритметичната стойност е оправдано, ако:

* броят на избраните аналози е минимален;

*коригираните им цени са доста близки. Среднопретеглената стойност, изчислена от оценителя, в повечето случаи ще бъде крайната вероятна продажна цена на оценявания обект, която може да бъде закръглена в приемливи граници във всеки конкретен случай.

Пример. Анализът на три сравними продажби, последващи корекции и „претегляне“ направиха възможно достигането до крайна цена от 532 000 USD. (Таблица 1.6).

Таблица 1.6.

Показване на крайната цена

Аналогови обекти

Коригиран

цена, USD

Средно аритметично

Среднопретеглена стойност

Окончателно

Практика на прилагане на сравнителния подход

Пример. Необходимо е да се оцени цената на лятна къща, чиято обща площ е 60 м2. Вилата разполага с четири стаи и течаща вода. Площта на градинския парцел, на който се намира дачата, е 12 декара. Има информация за сделки за покупко-продажба на пет сравнявани обекта в разглежданата крайградска зона (Таблица 1.7). Въпреки че за казахстанските условия опцията за финансово изчисление на придобиването на недвижим имот под формата на ипотечно кредитиране на купувача от продавача все още е практически неприемлива, въпреки това, за разглеждания илюстративен пример, ние въвеждаме такава опция за финансово изчисление условно за два сравнявани обекта - III и V. В същото време стойностите на надценката, представени в таблица 1.8 продажни цени за тези два сравнявани обекта (7 куб. за обект III и 5,6 куб. за обект V) са определени съгласно към алгоритъма за коригиране, обсъден по-горе, в съответствие с условието за финансови разплащания между продавача и купувача (подценяване на изчисления лихвен процент спрямо пазара).

Преди да се определи величината на корекциите на продажните цени за сравняваните обекти, е необходимо да се определи единицата за сравнение. Продажната цена на сравняваните обекти не може да се счита за единица за сравнение, тъй като общата площ на къщата за тези обекти варира в доста широк диапазон - 45-70 m2. Като единица за сравнение ще изберем продажната цена на 1 m2, чиито прогнозни стойности за сравняваните обекти са представени в таблица 1.8.

Сега можете последователно да определите стойностите на стойностите за корекция, като същевременно спазвате реда на първите четири елемента за сравнение.

1. Прехвърлени права на собственост. Правният статут е еднакъв за всички сравнявани обекти и съответства на оценявания обект. Няма корекции на продажните цени.

2. Условия за финансово изчисление на придобиването на недвижими имоти. За III и V сравнявани обекти - непазарни условия (цените са завишени). Ние извършваме подходяща корекция на продажните цени на 1 m2 за тези обекти: -0,155 хиляди тенге. - III обект; -0,102 хиляди тенге. - V обект.

3. Условия за продажба. Няма отклонения от чистотата на сделките за всички съпоставими обекти. Няма корекция. „

4. Динамика на сделките на пазара (дата на продажба). За да определим размера на корекцията за фактора време, ние избираме двойка сравнявани продажби: IV и V. В този случай за сравнявания обект V се взема коригираната продажна цена за предишния елемент на сравнение 0,688 хиляди тенге:

(0,885 - 0,688): 0,688 * 100% = 28,6%.

Таблица 1.7.

Информация за сделки за покупко-продажба на дачи във въпросния район

Характеристика

за обекта, който се оценява

Данни за сравнявани обекти

обект III

Продажна цена, хиляди тенге.

Площ на къщата, м2

Динамика на сделката

(дата на продажба)

преди 2 седмици

Права на собственост

Условия за продажба

пазар

пазар

пазар

пазар

пазар

пазар

финансови

пазар

пазар

пазар

Непазарен (цената е твърде висока с 7 хиляди тенге.

пазар

Непазарен (цената е твърде висока от

Използва се за

строителство

материал

Градинска площ

парцел, тъкане

Брой стаи

транспорт

наличност

По-добър от оценявания обект

Подобно на обекта, който се оценява

Подобно на обекта, който се оценява

Подобно на обекта, който се оценява

ВиК

Така през годината продажната цена на 1 m2 от този тип имоти се е увеличила с 28,6%. Прогнозирайки ръста на цената с помощта на проста лихва, за шест месеца цената се е увеличила с 14,3%. Въз основа на това коригираме продажната цена на 1 m2 за I, II и V сравнявани обекти. Коригираните цени след четвъртия елемент на сравнение са основа за последващи независими корекции.

Физически характеристики. Всички сравнявани обекти и оценяваният обект са тухлени къщи, което не изисква корекция на продажните цени за използвания строителен материал. В същото време комбинацията от размера на градинския парцел и броя на стаите в представения списък от сравнявани обекти е двувариантна:

1) 12 дка и 4 стаи;

2) 6 декара и 3 стаи. Размерът на корекцията за тези физически характеристики може да се определи чрез избиране на двойка сравнявани обекти, например II и III - 0,084 хиляди тенге. (0,915 - 0,831).

Размерът на корекцията за транспортна достъпност се определя от двойка сравнени обекти I и II - 0,088 хиляди тенге. (1,003 - 0,915). Корекцията на продажната цена на обект I се извършва чрез изваждане на тази сума пари, тъй като транспортната достъпност до този обект е по-добра, отколкото за оценявания обект.

Размерът на корекцията на продажните цени въз основа на наличието на водоснабдяване се определя от двойка сравнени обекти III и IV - 0,054 хиляди тенге. (0,885 - 0,831). Корекцията в продажните цени на обекти I, II и III е положителна, тъй като оценяваният обект е водопроводен.

И така, направени са корекции за всички разглеждани физически характеристики, което ни позволява да определим крайната стойност на коригираните продажни цени за 1 m2 обща площ.

Според представения пример коригираната продажна цена на 1 m2 от общата площ на дачата в разглеждания район е 0,969 хиляди тенге. Тогава пазарната стойност на оценената дача ще бъде 58,14 хиляди тенге. (60 * 0,969).

Крайните стойности на коригираните продажни цени на сравняваните обекти в нашия пример съвпаднаха (Таблица 1.8). Такова съответствие обаче не е необходимо и освен това може да има случаи, когато коригираните цени за всички сравнявани обекти се различават. В тази връзка е формулирано следното правило за избор на стойността на коригираната продажна цена: като база за пазарната стойност на оценявания обект се избира крайната коригирана продажна цена на сравнявания обект (или обекти), за която или абсолютната обща стойност на корекциите или броят на корекциите е минимален. Това правило се формулира въз основа на теоретичната предпоставка за адекватността на продажната цена на обект, който е подобен по всички разглеждани характеристики на пазарната стойност на оценявания обект.

Същността на линейната (йерархична) структура на управление е, че контролните въздействия върху даден обект могат да се предават само от едно доминиращо лице - мениджърът, който получава официална информация само от своя...

Организационни управленски структури

Функционалната структура (фиг. 2) се е развила като неизбежен резултат от нарастващата сложност на управленския процес. Особеността на функционалната структура е, че въпреки че се поддържа единоначалие...

Организационни управленски структури

Основателят на дивизионните структури е General Motors, въпреки че първото развитие на концепцията и началото на внедряването на дивизионни структури за управление датират от 20-те години, а пикът на тяхното промишлено използване е през 60-70-те години...

Основни насоки за развитие на ситуационния подход в управлението на митниците

Дейността на митническите служители в съвременните условия е свързана с необходимостта от решаване на различни ситуации, които постоянно възникват...

Изграждане на междукултурни комуникации в международни компании

Разработване на процесен подход към управлението в отделите на Федералната противопожарна служба

От гледна точка на човешката логика, набор от мерки за осигуряване на пожарна безопасност на предприятия и населени места е услуга, но нейната разлика се състои в това, че е много трудно да се идентифицира потребителят на тази услуга...

Ситуационен мениджмънт

Сред „синтетичните” учения за управление ситуационните теории заемат видно място. Същността на тези теории е, че резултатите от едни и същи управленски действия в различни ситуации могат да бъдат много различни един от друг...

Стратегически подход към управлението на предприятието

Стратегическият подход към управлението не е идеалното решение за по-нататъшното функциониране на организацията и има своите характеристики и недостатъци. Стратегическото управление не може да даде точно описание на...

Методът за директен сравнителен анализ на продажбите (наричан по-долу метод за анализ на продажбите) се състои в анализ на действителните сделки за покупко-продажба на недвижими имоти и сравняване на обектите, върху които са извършени ритниците, с оценявания обект на недвижими имоти.

Методът за оценка на недвижими имоти се основава на принципа на заместването, който гласи, че купувачът няма да купи имот, ако стойността му надвишава разходите за закупуване на подобен имот на пазара, който има същата полезност. Поради това се приема, че цените, на които са извършени сделките за покупко-продажба на пазара на недвижими имоти за обект, подобен или подобен на оценявания обект, отразяват неговата пазарна стойност

Когато използва метода за анализ на продажбите, оценителят симулира сравними имоти, които са били продадени наскоро в съответния сектор на пазара на недвижими имоти и прави корекции в цената за разликите, които съществуват между оценяваните и сравнимите имоти. Тази процедура определя продажната цена на всеки сравним имот, сякаш той има същите основни характеристики като обекта на собственост, когато е продаден. Коригираните цени за сравними недвижими имоти позволяват на оценителя да направи заключение за пазарната стойност на оценявания имот.

Методът на директния сравнителен анализ на продажбите понякога се нарича пазарен подход или метод на пазарна информация. Той е най-приложим за развитите сектори на пазара на недвижими имоти, като пазара на жилища.

Технология за прилагане на метода за сравнителен анализ на продажбите.

Най-често оценителите използват следната технология, когато прилагат метода за анализ на продажбите: на първия етап те идентифицират последните продажби на сравними обекти на съответния пазар; на втория етап се проверява точността на информацията за транзакциите; на третия етап се правят корекции на цената на сравними обекти, като се вземат предвид разликите между оценявания обект и всеки от сравнимите обекти. Нека разгледаме накратко всеки от етапите на оценка.

Стъпка 1: Идентифицирайте последните продажби на сравними имоти на съответния пазар.

Източници на информация за последните продажби на сравними имоти могат да бъдат собственият архив на оценителя, банки с данни на фирми за недвижими имоти, банки с данни на нотариални кантори, териториални агенции на Държавния комитет по собствеността, където се регистрират сделките за продажба и регистър на собствениците на недвижими имоти се поддържа, публикации в периодичния печат за сключени сделки покупко-продажба на недвижими имоти и други източници.

Когато анализирате последните продажби на недвижими имоти, трябва да се уверите, че съпоставимият имот има същата физическа възраст, същият парцел земя под имота, същите финансови условия на сделката и т.н.

Етап 2. Проверка на информацията за транзакцията.

Данните за транзакцията, събрани от оценител, трябва да бъдат проверени и потвърдени от продавача, купувача или брокера (оценител), който е придружил транзакцията. Потвърждението на цената на сделката е необходимо, за да се провери действителната цена на сделката, т.к Често на „вторичния” пазар в договора за покупко-продажба е посочена една (по-малка) сума, но не е посочена действителната цена на сделката, а тя по правило е много по-висока. Намаляването на стойността на сделката в договора за покупко-продажба се обяснява с големия размер на държавното мито и значителните ставки на данък върху имуществото. Проблемът с "двойната цена" е проблем на правителството. В някои страни това е решено, например, чрез въвеждане на законодателен акт, според който общинските власти имат приоритетно право да купуват недвижими имоти, предлагани за продажба. Ако общинските власти установят, че покупко-продажбата на недвижим имот се извършва на цена много по-ниска от пазарната, тогава те вземат решение общината да закупи този имот на тази намалена цена.

Особено внимателно е необходимо да се проверяват цените при сделки за покупко-продажба, когато те се извършват между две страни с тясно свързани интереси: например между роднини, между дружества майка и дъщерни дружества и др.

Стъпка 3: Правене на корекции на цената, за да се вземат предвид разликите между оценявания имот и всеки от сравнимите имоти.

Експертът-оценител прави промени в цената на сравним обект, доколкото оценяваният обект се различава от сравнимия. Тези корекции се правят, за да се определи цената, на която може да бъде продаден сравним имот, ако има същите характеристики като този, който се оценява.

В процеса на коригиране на действителните продажни цени на сравними имоти се правят корекции от сравнимия имот към обекта. В този случай експертът-оценител трябва да отговори на въпроса: „На каква цена би бил продаден имотът, ако притежава същите характеристики като оценявания имот?“ Например, ако сравнима жилищна сграда се намира в по-малко опасна за околната среда градска зона от съответната жилищна сграда и тази разлика в условията на околната среда се оценява на пазара на 10 000 $, тогава нейната действителна продажна цена трябва да бъде намалена с 10 000 $, ако a съпоставимият обект е по-нисък от оценявания, действителната продажна цена на първия следва да се увеличи до сумата, за която би бил продаден, ако имаше по-високи характеристики на оценявания обект.

Особеността на извършването на промени е, че разликите в характеристиките на обектите се оценяват от гледна точка на типичния купувач. Следователно изменението на която и да е характеристика не струва непременно толкова, колкото е било изразходвано за създаването (или елиминирането) на тази характеристика. Например, цената на боядисването на лятна къща беше приблизително 1000 долара, но селската къща беше значително трансформирана в резултат на това боядисване и типичният купувач би бил готов да плати 2000 долара за тази картина. Следователно правилната сума на корекцията би била да бъде $2000.

Методи за определяне на големината на корекцията.

Основните начини за определяне на размера на корекциите са сдвоен анализ на продажбите, регресионен анализ и изчисляване на себестойността на артикула, за който се изисква корекция.

Метод за сравнителен анализ на продажбите(CAP) е метод за оценка на стойността на имот чрез сравняване на скорошни продажби на сравними имоти с предметния имот след извършване на подходящи корекции за отчитане на разликите между тях.

АЛГОРИТЪМ НА МЕТОД

  1. Идентифицират се скорошни продажби на сравними имоти на съответния пазар.
  2. Проверка на информацията за транзакцията.
  3. Корекция на стойността на сравними имоти.

Правило за корекция: Само сравнимата позиция се коригира въз основа на принципа на вноската. Ако сравним обект превъзхожда по някакъв начин този, който се оценява, тогава неговата действителна продажна цена трябва да бъде намалена с размера на приноса на това превъзходство и обратно.

Таблица за коригиране Коригирана цена = $97 000

МЕТОДИ ЗА ОПРЕДЕЛЯНЕ НА ИЗМЕНЕНИЯ

Сдвоените продажби са продажби на два имота, които са почти идентични, с изключение на една разлика, която оценителят се опитва да оцени, за да направи корекция.

Пример. Оценете корекцията за наличието на плувен басейн, като вземете предвид данните, с които разполага оценителят за сдвоени продажби:
Корекционна маса


ОБЕКТИ		 Продажна цена
Двойка 1 Двойка 2 Двойка 3 Двойка 4 Двойка 5
Имот с басейн 85000 94000 88000 91000 91000
Имот без басейн 69000 78500 72750 75000 72500
Разлика 16000 15500 15250 16000 16500

Подреждане на редове:
15250 - 15500 - 16000 - 16000 - 16500. Средна стойност - 15850.
Модалната стойност (най-често срещана) е Mo = 16000.
Средната стойност (стойността в средата на реда) е Me = 16000.
(Заключението трябва да е аналитично, а не математическо.)
Корекция на басейн - 16 000 $

Проблем като пример
В подобен имот има товарен асансьор. Имотът беше продаден за 90 000 долара. В оценявания имот няма асансьор. Определете корекцията за наличието на асансьор и стойността на оценявания имот, ако има данни за пет двойки продажби (обектите във всяка от тези двойки се различават един от друг по един признак, ефектът от който върху стойността на обектът трябва да бъде определен):

Корекцията може да се извърши в три основни форми:
  • в парично изражение;
  • в проценти;
  • в общата група.

Паричните корекции са сумата, добавена или извадена от продажната цена на всеки сравним имот.
Процентните корекции се използват, когато е трудно да се определят абсолютни стойности, но пазарните данни показват, че съществуват процентни разлики.

Освен това има 2 вида отчитане на процентните корекции:

  • независим, когато всяка отличителна характеристика се взема предвид независимо от другата;
  • кумулативна процентна корекция, когато всяка коригирана характеристика се взема предвид, като се вземе предвид наличието на други отличителни характеристики.
Пример. Коригирайте цената на обекта, като вземете предвид следните условия.
Американският институт на оценителите на недвижими имоти предлага следната процедура за изменение:
1. Прехвърлени права на собственост. Това изменение отчита разликата в набора от права, прехвърлени в сделката.
Корекционна маса
Характеристика Сравним продаден имот НЕЗАВИСИМА КОРЕКЦИЯ (+,-) Кумулативна корекция (УМНОЖЕНИЕ)
Цена 100 000 долара
Дата преди 2 месеца -4% 0,96
Местоположение 5% по-добър от оценявания +5% 1,05
Съоръжения 10% по-добре -10% 0,9
състояние 5% ПО-ЗЛЕ +5% 1,05
Екология 2% по-добре -5% 0,96
Обща поправка -9% 0,905
Коригиран
Цената на обекта 91000 90500

2. Финансови условия. Това изменение отчита разликата в условията на финансиране на сделката (плащане в брой, превод, използване на заемни средства, регистрация на ипотека, използване на ипотечен заем и др.).
3. Условия за продажба. Отчита отношенията между продавач-купувач и възможните отстъпки в продажната цена.
4. Време. Взема предвид промените на пазара от момента на сравнимата продажба до датата на оценката.
5. Местоположение. Взема предвид корекции за местоположението на сравнимата продажба и предметния имот.
6. Физически характеристики. Всяка разлика във физическите характеристики трябва да се вземе предвид при извършване на оценка.

Третият вид изменение е общо групиране. Използва се на активен пазар, където могат да бъдат намерени достатъчен брой продажби, за да се проучи разпространението на пазарните цени.

Пример. Бяха идентифицирани три сравними продажби на апартаменти. Всички те са абсолютно еднакви с обекта на оценка.
Корекция по метода на общото групиране.
Корекционна маса

Сравним обект Продажна цена Качество в сравнение с обекта, който се оценява
апартамент 1
апартамент 2
апартамент 3		 98000
100000
96000 		Малко по-зле
по-добре
по-зле

Спредът между цените е по-малък от 1%. Цената на апартамента е 98 000 долара.

Поради голямото разнообразие от обекти на недвижими имоти, при сравняването им е необходимо да се приведат оригиналните данни към общ знаменател.

Пример. Оценяваният имот е 22-етажна жилищна сграда с 672 апартамента, от които 176 апартамента са без лоджия. Сравним обект е една и съща къща, но всички имат апартаменти с лоджии.

Сравнението може да се направи чрез физическите характеристики на 1 m² или чрез икономическите характеристики - цената на една лоджия.

Различните сегменти на пазара на недвижими имоти използват различни единици за сравнение.

Например на пазара за продажба на земя има единици:

  • цена за 1 сто квадратни метра;
  • цена за 1 ха;
  • цена за 1 бр.
  • цена за 1 челен метър (по пътя или брега);
  • цена за единица плътност на застрояване.
При анализ на застроените площи могат да се използват следните характеристики:
  • цена за 1 м²;
  • цена за 1 м² наета площ;
  • цена за 1 м³ строителен обем;
  • цена на стая или апартамент;
  • цена на единица, генерираща доход (стадиони - на седящо място, гаражи - на паркомясто).
Пример. Обект жилищна сграда от 50 апартамента (идентични)
Корекционна маса

Подреждане на редове:
24000 - 25000 - 25000. Модална стойност Mo = 25000. Средна стойност Me - 25000. Средна стойност = 24607.

Важен момент при използването на метода SAP е съгласуването на резултатите от сравнението на оценявания имот. При оценката не се допуска осредняване на получените данни.

Приетата процедура е да се изследва всеки резултат и да се направи преценка относно степента на неговата съпоставимост с този, който се оценява.

недвижими имоти. Колкото по-малък е броят и степента на направените изменения, толкова по-голяма тежест има тази продажба в процеса на окончателно одобрение.

Крайната стойност представлява преценка, направена от оценителя въз основа на анализ на цялата налична информация.

Напоследък в практиката на оценяване, при наличието на достатъчно количество данни, започнаха да се използват методите на регресионния анализ. При използването му е допустимо крайната оценка да бъде представена в диапазон от стойности.

Антиспам проверка:

добре

Сравнителен (пазарен) подходза оценка на недвижими имоти - набор от методи за оценка на стойността на недвижими имоти, основани на сравнение на обекта на оценка с подобни обекти, за които има информация за цените на сделките с тях.

Сравнителният подход за оценка на недвижими имоти се основава на информация за скорошни сделки с подобни имоти на пазара и сравнение на оценявания имот с аналози. Първоначалната предпоставка за прилагане на сравнителен подход при оценката на недвижими имоти е наличието на развит пазар на недвижими имоти.

Сравнителният подход се основава на три основни принципа на оценката на недвижими имоти: търсене и предлагане, заместване и принос. Въз основа на тези принципи на оценка на недвижими имоти, сравнителният подход използва редица количествени и качествени методи за изолиране на елементи на сравнение и измерване на корекции на пазарните данни на сравними имоти, за да моделира стойността на оценявания имот.

Основният принцип на сравнителния подход към оценката на недвижимите имоти е принципът на заместването, който гласи, че ако има няколко подобни имота на пазара, рационалният инвеститор няма да плати повече от сумата, която би струвало закупуването на недвижим имот с подобна полезност .

Основните критерии за избор на сравними обекти (аналози) са собствеността върху недвижимите имоти, условията за финансиране на сделката, условията и времето на продажба (оферта), местоположението на имота, физическите характеристики на оценявания имот.

Условия за прилагане на сравнителния подход за оценка на недвижими имоти:

    Обектът не трябва да бъде уникален;

    Информацията трябва да бъде изчерпателна, включително условията на сделките;

    Факторите, влияещи върху цената на сравними аналози на оценявания имот, трябва да бъдат сравними.

Етапи на сравнителния подход:

    Проучване на пазара - извършва се анализ на състоянието и тенденциите на пазара и особено на сегмента, към който принадлежи оценяваният обект; идентифицират се обекти на недвижими имоти, които са най-сравними с оценявания и които са продадени сравнително наскоро.

2. Събиране и проверка на достоверността на информация за аналози на предлаганите за продажба или наскоро продадени недвижими имоти; сравнение на аналогови обекти с оценявания обект. Оценителят събира възможно най-много информация за продажбата на подобни имоти. Източниците на информация могат да включват: регистрация на собственика, информация от колеги, официални записи и статистика. Когато събира информация, оценителят трябва да е уверен в нейната пълнота и обективност. Трябва да присъства информация за цената на 1 кв.м. метра площ на обекта, дата на сделката, местоположение на обекта, условия на сделката и други показатели, които оценителят счита за необходими. Оценителят трябва да е сигурен, че сделката е извършена между две независими страни и платената цена не е повлияна от никакви фактори, включително близки отношения между страните. В допълнение, оценителят трябва да проучи условията, при които са постигнати споразумения относно размера на продажбата на имота или наема, и да сравни тези стойности с пазарната информация по този въпрос. Наемът на нова сграда например на пазара на недвижими имоти може да е добър показател, но сделката между обвързани партньори или роднини не е.

3. Временни корекции. Много често оценителят има информация за сделки, извършени преди няколко години. В икономика с висока инфлация трябва да знаете точната дата на транзакцията, за да направите математически или качествени корекции, когато анализирате данните.

4. Корекция на продажните цени на избрани аналози в съответствие с разликите от обекта на оценка. В реалната практика е трудно да се намерят абсолютно сходни недвижими имоти по размер, местоположение, възраст, дизайн, разпределение и други параметри. В тази ситуация оценителят трябва да подходи към проблема от гледна точка, че всяка информация е по-добра от липсата на информация. Изхождайки от естеството си и въз основа на собствения си опит, оценителят определя разликите между сравняваните обекти на недвижими имоти и ги изразява в себестойностна форма. Оценителят открива тези разлики в местоположението на обектите, степента на тяхното износване и определя разликите в много други фактори.

Корекции на разходите:

а) абсолютни корекции,добавени към единицата за сравнение, променят цената на продадения аналогов обект с определена сума, която се оценява на разликата в характеристиките на аналоговия обект и оценявания обект. Положителна корекция се прави, ако оценяваният обект е по-добър от сравним аналог, отрицателна корекция, ако е по-лош;

б) парични корекции, добавени към цената на продавания аналогов обект като цяло, я променят с определена сума, на която се оценяват разликите в характеристиките.

Процентни корекциисе вписват чрез умножаване на продажната цена на аналогичния обект или неговата единица за сравнение по коефициент, отразяващ степента на разлики в характеристиките на аналогичния обект и оценявания обект. Ако оценяваният обект е по-добър от сравнимия аналог, тогава към цената на последния се добавя коефициент на повишаване; ако е по-лош, се добавя коефициент на намаляване.

Нека стойността на оценявания обект = X;

Себестойност на продадения обект = 1.0 (100%).

Ако даден обект е с 15% по-добър от своя аналог, тогава цената на аналога трябва да се увеличи с 15%

X = (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15.

Ако даден обект е с 15% по-лош от своя аналог, тогава цената на аналога трябва да намалее с 15%

X = (1,0 – 0,15) * 1 = 0,85.

Ако аналогът е с 15% по-добър от оценявания обект, тогава цената на аналога трябва да намалее

1,0 = (1,0 + 0,15) * X; .

Ако аналогът е с 15% по-лош от оценявания обект, тогава цената на аналога трябва да се увеличи

1,0 = (1,0 – 0,15) * X;
.

Когато паричните корекции не могат да бъдат направени, се използват експертни методи за корекция.

5. Установяване на стойността на обект на оценка на недвижим имот чрез договаряне на коригирани цени на аналогични обекти. Въпросът за съпоставимостта на данните между два сравнявани обекта на недвижими имоти изисква специално внимание, тъй като въпреки сходството на различни параметри на оценявания имот и пазарните аналози е възможно да се стигне до неправилно заключение за стойността. Оценителят трябва да сравни размера на оценявания имот, неговата възраст и други фактори с подобни фактори на подобни имоти, да направи корекции в стойностно изражение и да ги вземе предвид при по-нататъшен анализ.

Сравнителният подход включва два основни метода: методът на директния сравнителен анализ на продажбите и методът на мултипликатора на брутния наем. Най-често срещаният метод за оценка в групата на сравнителния подход е методът за сравнение на директните продажби. Този метод се състои в анализиране на реални сделки за покупко-продажба на недвижими имоти и сравняване на обектите, за които са извършени тези сделки, с оценявания имот. Този метод за оценка на недвижими имоти се основава на принципа на заместването, който гласи, че купувачът няма да купи имот, ако стойността му надвишава разходите за закупуване на подобен имот на пазара, който има същата полезност. Поради това се приема, че цените, на които са извършени сделките за покупко-продажба на пазара на недвижими имоти за обект, подобен или подобен на оценявания обект, отразяват неговата пазарна стойност.

Когато използва метода на директен сравнителен анализ на продажбите, оценителят анализира сравними имоти, които са били продадени наскоро в съответния сектор на пазара на недвижими имоти и прави корекции в цената за разликите, които съществуват между оценяваните и сравнимите имоти. Тази процедура определя продажната цена на всеки сравним имот, сякаш той има същите основни характеристики като обекта на собственост, когато е продаден.

Един от начините за определяне на размера на корекцията за всяка характеристика е да се анализират сдвоени продажби. Състои се от сравняване и анализиране на няколко двойки сравними продажби. Съвпадащите продажби обаче са продажби на два имота, които са почти идентични, с изключение на една характеристика, която оценителят трябва да оцени, за да използва като корекция на действителната цена на сравнимия имот.

например

Известна е следната информация за пазарните продажби:

Определете:

    Корекция за разлики в площта.

    Корекция за наличие на градина.

    Корекция за наличие на гараж.

1. За да определим корекцията за разликата в площта, сравняваме обекти 1 и 3. 55000-44000=11000 правим корекция за разликата в площта в таблицата. Освен това, ако обектът е по-добър от аналога, тогава цената на аналога трябва да се увеличи; ако обектът е по-лош от аналога, тогава цената на аналога трябва да намалее. Тъй като аналог 3 е с по-добра площ от обект 1, корекцията идва със знак (-).

2. За да определим корекцията за наличието на гараж, сравняваме обекти 1 и 2. 44000-40000=4000. Правим корекция за наличието на гараж в таблицата. Тъй като обект 1 е по-добър от аналог 2 по отношение на наличието на гараж, корекцията идва със знак (-).

3. За да определим корекцията за наличие на градина, сравняваме обекти 2 и 4. 40-39=1т. Правим корекция за наличието на градина в масата. Тъй като обект 1 е по-добър от аналог 4 по отношение на наличието на градина, корекцията идва със знак (-).

Ние изчисляваме общите корекции за всички аналози.

Ние определяме цената на обекта, като вземаме предвид коригираните цени на аналози.

Оценено

Площ, m2

Корекция

Корекция

Корекция

Продажна цена, $

29000

Пълна корекция

Коригирана цена

Методът на директен сравнителен анализ е най-приложим за зрели сектори на пазара на недвижими имоти, като пазара на жилища.

Като част от сравнителния подход към оценката на недвижимите имоти се използва и методът на брутния наемен мултипликатор.

Коефициент на брутен наем (GRM) е съотношението на продажната цена към потенциалния брутен доход или действителния доход.

За да използвате този метод, трябва:

    оценка на пазарния брутен доход, генериран от имота;

    определя съотношението на брутния доход от оценявания имот към продажната цена въз основа на сравними продажби на аналози;

    умножете брутния доход от оценявания обект по средната стойност на GRM за аналози.

Вероятната продажна цена се изчислява по формулата

Пример

Изчисляване на VRM

Продажна цена, c.u.

Обект на оценка

150000*5,08 =762169

5+5,43+4,81 = 5,08

800000/160000 = 5,00

950000/175000 = 5,43

650000/135000 = 4,81

Ролята на GRM може да се изпълнява от общия коефициент на капитализация (CCR).

OKC е съотношението на нетния оперативен доход към продажната цена.

В този случай

;

Пример

Изчисляване на OKC

Продажна цена, c.u.

Обект на оценка

375000

несравним

35000 (миналата година)

несравним

Предимства на сравнителния подход:

    Крайната цена отразява мнението на типичните продавачи и купувачи;

    Продажните цени отразяват промените във финансовите условия и инфлацията;

    Статично обосновани;

    Правят се корекции за разлики между сравняваните обекти;

    Доста лесен за използване и дава надеждни резултати.

Недостатъци на сравнителния подход:

    Разлики в продажбите;

    Трудност при събиране на информация за практическите продажни цени;

    Трудността при събиране на информация за конкретните условия на сделката. ;

    Зависимост от пазарна активност;

    Зависимост от стабилността на пазара;

    Трудност при съгласуване на данни за значително различни продажби.

Икономическа теория и математическо моделиране

Методът за сравнение на продажбите се основава на информация за скорошни сделки с подобни имоти на пазара и сравнение на оценявания имот с аналози. Първоначалната предпоставка за използване на метода за сравнение на продажбите е наличието на развит пазар на недвижими имоти. Недостатъчното развитие на този пазар, както и фактът, че оценяваният имот е специализиран или има изключителни предимства или тежести, които не отразяват общото състояние на пазара, правят използването на този подход неподходящо.

Метод за сравнителен анализ на продажбите при оценка на недвижими имоти.

Методът за сравнение на продажбите се основава на информация за скорошни сделки с подобни имоти на пазара и сравнение на оценявания имот с аналози.

Първоначалната предпоставка за използване на метода за сравнение на продажбите е наличието на развит пазар на недвижими имоти. Недостатъчното развитие на този пазар, както и фактът, че оценяваният имот е специализиран или има изключителни предимства или тежести, които не отразяват общото състояние на пазара, правят използването на този подход неподходящо.

Нека разгледаме основните етапи на оценката на недвижими имоти, използвайки метода за сравнение на продажбите.

1-ви етап. Изследва се състоянието и тенденциите на развитие на пазара на недвижими имоти и по-специално на сегмента, към който принадлежи този обект. Идентифицират се недвижими имоти, които са най-сравними с оценявания и са продадени сравнително скоро.

2-ри етап. Събира се и се проверява информация за подобни обекти; Събраната информация се анализира и всеки данъчен обект се сравнява с обекта, който се оценява.

3-ти етап. За да се отчетат установените разлики в ценовите характеристики на сравняваните обекти, се правят корекции на продажните цени на сравними аналози.

4-ти етап. Коригираните цени на данъчните обекти се договарят и окончателната стойност на пазарната стойност на имота се извежда на базата на сравнителен подход.

Сравнимите имоти трябва да принадлежат към един и същ сегмент на пазара на недвижими имоти и сделките с тях трябва да се извършват при условия, характерни за този сегмент:

Период на експозиция времето, през което имотът е на пазара. Продължителността на експозиция е различна за различните пазарни сегменти и зависи до голяма степен от качеството на обектите. Например в Москва средният период на експозиция за жилищни апартаменти е приблизително един месец, за офис сгради от един и половина до три месеца. Ако даден обект е бил продаден за период от време, много по-кратък от стандартния период на изложение, това показва подценена цена. Ако обектът е бил на пазара много по-дълго от стандартния период на експозиция, следователно цената е завишена. И в двата случая сделката не е типична за пазарния сегмент и не следва да се счита за сравнима.

Под зависимост на субектите на сделкатаразбира се, че сделките не се сключват на пазарна цена и данните за тях не могат да се използват за сравнение, ако купувачът и продавачът:

са свързани;

Те са представители на холдинга и самостоятелно дъщерно дружество;

Имат различна взаимозависимост и взаимен интерес;

Сделки се извършват с обекти, обременени с обезпечение или други задължения;

Занимава се с продажба на имущество на починали лица;

Те се занимават с продажби, за да се избегне отчуждаване на ипотекирания имот и др.

Инвестиционна мотивациядефиниран:

Инвеститорите имат подобни мотиви;

Подобно на най-доброто и най-ефективно използване на съоръженията;

Степента на износване на сградата.

Основни критерии за избор на сравними обекти (аналози):

1) Прехвърлени права на собственост.

Наличието на определени ограничения върху собствеността (липса на право на разпореждане с поземлен имот, наличие на сервитут и др.) Обективно намалява стойността на имота, а следователно и продажната цена. На първо място, трябва да се вземе предвид съответствието на правата върху оценявания имот и подобни обекти за сравнение.

2) Условия за финансиране на сделката.

При нетипични условия за финансиране на сделка за покупко-продажба на недвижим имот (например при пълен кредит, разсрочено плащане, частични плащания) цената, на която се извършва сделката, се променя.

3) Условия за продажба и време за продажба.

Тъй като е трудно да се изчисли корекцията за условията на финансиране и данъците върху прехвърлените законни права и ограничения, както и условията за продажба, по-добре е, ако е възможно, да не се разглеждат подобни транзакции за анализ и сравнение.

4) Време за продажба един от основните елементи на сравнение на сравними продажби. За да се направи корекция за тази характеристика в продажната цена на имот аналог, е необходимо да се познават тенденциите в изменението на цените на пазара на недвижими имоти във времето.

5) Местоположение необходим елемент за сравнение на сравними продажби, тъй като оказва значително влияние върху стойността на оценявания имот. Еднаквите недвижими имоти, разположени в центъра на града и в покрайнините, често имат разлика в стойността. Този фактор се взема предвид при избора на аналози и се правят корекции въз основа на този фактор.


Както и други произведения, които може да ви заинтересуват
46980. SPP 41 KB
IPP е сложно изречение, чиито части са свързани с подчинителни съюзи или съюзни думи, относителни местоимения. Въз основа на връзката между главното и подчиненото изречение и това, към което се отнася подчиненото изречение, СПП се делят на СПП с разчленен и неразделен строеж. NGN с неразделена структура реализират условна връзка, т.е. подчиненото изречение се отнася до ЕДНА дума в главното изречение.
46984. Средновековната цивилизация на Запада 41,64 KB
От мозайка цивилизация до единно историческо пространство. Религията е структурообразуващ компонент на западноевропейската средновековна цивилизация. Основните постижения на западноевропейската средновековна цивилизация. Нов живот на имперската идея Историята на средновековната цивилизация познава два опита за създаване на универсални империи в Западна Европа.
46986. Развитието на детската психоанализа в творчеството на А. Фройд. Лични защитни механизми. Концепция за социализация 42 KB
Анна Фройд, дъщеря на Зигмунд Фройд, продължава и развива класическата теория и практика на психоанализата. Фройд посочи произхода на психоаналитичния интерес към децата. Фройд за особеностите на детското развитие: детска сексуалност на Едип и кастрационни комплекси. Фройд разделя личността на нейните стабилни компоненти: несъзнаваното или ид, суперегото.
46987. Подчинени изречения на вторични номинални позиции 42 KB
Атрибутивните клаузи функционират като модификатори на дума с номинален характер, която обикновено се нарича антецедент. Обикновено атрибутивна клауза следва незабавно своя антецедент, въпреки че някои типове понякога могат да бъдат отдалечени
46988. Език на художествената литература 42 KB
Като аргументи срещу разграничаването на стила на художествената литература са посочени: 1 езикът на художествената литература не се включва в понятието книжовен език; 2 той е многостилов, отворен и няма специфични характеристики, които биха били присъщи на езика на художествената литература като цяло; 3 езикът на художествената литература има особена естетическа функция, която се изразява в много специфично използване на езикови средства. Езикът на художествената литература и книжовният език не са идентични понятия. На езика на фантастиката...